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Cómo declarar varios pisos alquilados en la Renta

Publicado el 2026-05-08 · Lectura estimada: 6 min

Si tienes dos o más inmuebles alquilados, cada uno se declara de forma independiente en la Renta. La reducción del Art. 23.2 (50 % con carácter general; 60, 70 o 90 % en los supuestos especiales de la Ley 12/2023, y 60 % en los contratos anteriores al 26/05/2023) se aplica inmueble por inmueble, el rendimiento negativo de uno se integra con el positivo de los demás del mismo año, y el exceso de intereses y reparaciones que no cabe en los ingresos de un inmueble se traslada a los cuatro ejercicios siguientes. Esta guía explica cómo se ordena todo en el Modelo 100 sin dejarse dinero por el camino.

1. Una línea por inmueble en el apartado de bienes inmuebles

El Modelo 100 reserva una línea por cada inmueble en el apartado "Bienes inmuebles". Para cada uno declaras separadamente:

  • Referencia catastral.
  • Días alquilados en el ejercicio.
  • Casilla 0102 (ingresos íntegros).
  • Casillas 0103 a 0117 (gastos deducibles, desglosados por concepto; la 0103, la 0104 y la 0108 recogen los intereses y reparaciones pendientes de ejercicios anteriores y el exceso de este año) y 0131 (amortización del inmueble; la 0130 es su base).
  • Casilla 0149 (rendimiento neto) y, si aplica, marca en la 0100 y reducción Art. 23.2 en la 0150.

Detalle del flujo en Cómo declarar el alquiler en la Renta 2025.

2. Reducción del Art. 23.2 (50 % general, antes 60 %): inmueble por inmueble

La reducción del Art. 23.2 LIRPF se aplica al rendimiento neto positivo de cada inmueble por separado. Si tienes tres pisos:

  • Piso A — vivienda habitual del inquilino: aplica reducción (50/60/70/90 % según el caso, ver guía dedicada).
  • Piso B — alquiler turístico: NO aplica reducción (ver IRPF del alquiler turístico).
  • Piso C — alquiler de temporada: NO aplica reducción.

No se promedia ni se suma. Cada inmueble lleva su porcentaje específico.

3. Compensación entre inmuebles del mismo año

Las pérdidas de un inmueble (rendimiento neto negativo) compensan los rendimientos positivos de otros del mismo ejercicio dentro de los rendimientos del capital inmobiliario. Es una compensación horizontal automática.

Lo que no puedes hacer: compensar un rendimiento negativo del capital inmobiliario con las ganancias de la base del ahorro (por ejemplo, la venta de otro inmueble; Art. 49 LIRPF), ni trasladar a otro inmueble el exceso de intereses y reparaciones del Art. 23.1.a) 1.º, que es por inmueble. Con los rendimientos del trabajo o de actividades económicas sí se compensa: todos forman la base imponible general y se integran entre sí sin limitación (Art. 48.a) LIRPF).

4. Carryforward del Art. 23.1.a) 1.º

El límite "intereses + reparaciones ≤ ingresos íntegros" del Art. 23.1.a) 1.º LIRPF aplica por inmueble, no en conjunto. Si en el piso A los intereses y reparaciones superan los ingresos del piso A, ese exceso se traslada a los próximos cuatro ejercicios del propio piso A.

Llevar control individualizado de los excesos por inmueble es esencial para no perder deducciones futuras.

5. Prorrateos por días alquilados

Si un inmueble ha estado parcialmente alquilado durante el año, los gastos comunes (IBI, comunidad, intereses, amortización) se prorratean por días de alquiler conforme al criterio de la AEAT sobre el Art. 23.1 LIRPF (Manual Renta 2025, 7.3.1.3). Para cada inmueble: gastos × (días alquilados / 365).

Los gastos específicos del alquiler (publicación del anuncio, agencia, formalización del contrato) son 100 % deducibles porque están directamente vinculados al alquiler concreto.

6. Errores comunes

  • Sumar todos los ingresos en una sola línea. Genera paralela inmediata; cada inmueble es una línea independiente.
  • Aplicar la reducción del Art. 23.2 al total de rendimientos. Solo aplica al rendimiento neto positivo de cada inmueble destinado a vivienda del inquilino, con el porcentaje que corresponda a ese contrato (50 % general).
  • Dar por perdido el rendimiento negativo de un inmueble. Se integra sin limitación en la base imponible general junto con el trabajo (Art. 48.a) LIRPF); lo que no compensa son las ganancias de la base del ahorro.
  • Olvidar el carryforward de un piso para los cuatro años siguientes. Sin un registro propio, el exceso se pierde.

Conclusión

Declarar varios alquileres no es complicado pero exige orden. Una hoja de cálculo o aplicación que mantenga los datos por inmueble (ingresos, gastos por categoría, días alquilados, excesos del 23.1.a y reducciones aplicables) hace la diferencia entre declarar bien y dejar dinero por el camino.

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Nota legal. Práctica fiscal vigente según LIRPF (Ley 35/2006) y Reglamento (RD 439/2007). No constituye asesoramiento fiscal personalizado.