Cómo declarar el alquiler en la Renta 2025: guía paso a paso

Publicado el 2026-05-07 · Lectura estimada: 9 min

Los ingresos del alquiler se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, en el Modelo 100, apartado de bienes inmuebles arrendados: ingresos íntegros (casilla 0102), gastos deducibles y amortización, y reducción por vivienda habitual. Esta guía recorre cada paso en orden, citando el artículo de la LIRPF, del Reglamento o el criterio del Manual Práctico de la AEAT que lo sustenta.

1. ¿Qué declaras y dónde?

El alquiler de un inmueble urbano genera rendimientos del capital inmobiliario regulados en el artículo 22 LIRPF (Ley 35/2006). En la declaración de la Renta (Modelo 100) los rendimientos se integran en el apartado "Bienes inmuebles" y resultan en una serie de casillas dentro del bloque Rendimientos del capital inmobiliario (apartado C del modelo estándar).

Si el inmueble está alquilado todo el año a un único arrendatario, declaras una sola línea. Si ha estado parcialmente alquilado y parcialmente a tu disposición, debes prorratear los gastos por días alquilados (Art. 23.1 LIRPF). Si has alquilado a varios inquilinos durante el año, declaras cada arrendamiento por separado.

2. ¿Qué ingresos íntegros van en la casilla 0102?

En la casilla 0102 (Ingresos íntegros computables) anotas el total exigible al inquilino durante el ejercicio fiscal (lo haya pagado o no: los impagos se deducen como saldos de dudoso cobro, casilla 0116, cuando pasen seis meses desde la primera gestión de cobro) — antes de descontar gastos. Incluye:

La renta mensual cobrada (12 mensualidades en un año completo).
Los repercutidos al inquilino que pagas tú primero (IBI, comunidad, basuras, suministros si están a tu nombre): si el inquilino te los reembolsa, son ingresos.
Las indemnizaciones cobradas (por ejemplo, una resolución anticipada del contrato).

No incluyas la fianza recibida: no es un ingreso mientras esté depositada como garantía. Solo lo es si la retienes legalmente al final del contrato.

3. ¿Qué gastos deducibles van en las casillas 0104 a 0117?

Los gastos necesarios para obtener los rendimientos (artículo 23.1 LIRPF) no se anotan en una sola casilla: el Modelo 100 los desglosa por concepto en las casillas 0104 a 0117. Capivio mantiene una calculadora gratuita de gastos del propietario que clasifica cada concepto, pero los principales son:

Intereses del préstamo hipotecario (no la cuota completa — solo la parte de intereses, no la amortización del principal): casilla 0105; la parte que se aplica en este ejercicio, junto con las reparaciones, va en la 0107.
IBI, tasa de basuras, vado y demás tributos no estatales que recaigan sobre el inmueble o sus rendimientos: casilla 0115.
Comunidad de propietarios: las cuotas ordinarias van en la casilla 0109; las derramas de reparación y conservación van con las reparaciones (0106/0107, sujetas al límite conjunto), y las derramas para mejoras no son deducibles directamente: se amortizan a lo largo de la vida útil del inmueble (el importe de la mejora se consigna en la casilla 0129 y su amortización aparece en la 0131 — Art. 13.a) RIRPF y Manual Práctico Renta 2025, «Coste de adquisición»).
Reparaciones y conservación (casilla 0106; su importe aplicado este año, en la 0107) que mantienen el uso normal del inmueble: pintura, fontanería, electricidad, sustitución de calderas. La frontera con mejoras es delicada: una reforma integral de cocina o baño es mejora (se amortiza), no gasto.
Seguros del hogar y de impago: casilla 0114.
Gastos de gestión: honorarios del administrador y otros servicios personales de terceros (casilla 0112), abogado para redactar el contrato y agencia inmobiliaria por la intermediación y firma del contrato (formalización del contrato, casilla 0110; la gestión continuada del alquiler, en la 0112), defensa jurídica (casilla 0111).
Suministros, solo si están a tu nombre y los pagas tú: casilla 0113.

Límite del Art. 23.1.a): los intereses del préstamo más los gastos de reparación y conservación no pueden exceder, en conjunto, el importe de los ingresos íntegros del inmueble en el ejercicio. El exceso no se pierde — se compensa en los cuatro ejercicios siguientes (Art. 23.1.a) 1.º LIRPF y Art. 13.a) RIRPF). En el Modelo 100 ese límite se expresa como [0104] + [0107] ≤ [0102] (la 0104 recoge lo pendiente de años anteriores que aplicas este año) y el importe que queda pendiente se anota en la casilla 0108.

4. Amortización del inmueble: casillas 0130 y 0131

La amortización es el reconocimiento contable del desgaste anual del inmueble. Es un gasto deducible con casillas propias: Renta Web calcula la base de amortización en la 0130 y la amortización del inmueble y de sus mejoras aparece en la 0131 (la 0132 solo recoge la «amortización en casos especiales», por ejemplo el usufructo; el mobiliario cedido con el inmueble se amortiza aparte, en la 0117). Su cálculo está reglado en el artículo 14 del Reglamento del IRPF (RD 439/2007):

Amortización anual = hasta el 3 % × el mayor entre (a) el coste de adquisición satisfecho y (b) el valor catastral, en ambos casos excluido el suelo.

La proporción suelo/construcción se obtiene del recibo del IBI o de la consulta descriptiva del Catastro. Si tu IBI dice "valor catastral construcción: 60 000 €, valor catastral suelo: 40 000 €", la fracción de construcción es 60 / (60+40) = 60 %. Aplicas ese 60 % al mayor de los dos valores totales para obtener la base amortizable, y el 3 % anual sobre esa base es la amortización máxima deducible (el Manual Renta 2025, tras la STS 1502/2025, admite cualquier porcentaje entre el 1 % y el 3 %).

El Manual Práctico Renta 2025 de la AEAT («Coste de adquisición», cap. 7.3) aclara que el "coste de adquisición satisfecho" incluye, además del precio, los gastos inherentes a la compra (notaría, registro, ITP/IVA no deducible, gestoría) — siempre prorrateados a la parte de construcción.

5. Reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda (50 %, 60 %, 70 % o 90 %): casillas 0100 y 0150

Si el inquilino destina el inmueble a su vivienda habitual, el rendimiento neto positivo (ingresos íntegros menos gastos deducibles) se reduce en un porcentaje variable según el caso, conforme al artículo 23.2 LIRPF (en redacción dada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda).

Los porcentajes vigentes desde el ejercicio 2024 para contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023):

90 % si, como mismo arrendador, has bajado la renta inicial más del 5 % respecto a la última renta (ya actualizada) del contrato anterior y el inmueble está en zona de mercado residencial tensionado.
70 % si alquilas esa vivienda por primera vez (tu primer arrendamiento de ese inmueble, no de cualquier inmueble), está en zona de mercado residencial tensionado y el inquilino tiene entre 18 y 35 años (con varios inquilinos, solo la parte proporcional de los que cumplan), o si el arrendatario es una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos (Ley 49/2002) que la destina a alquiler social o a personas vulnerables, o si la vivienda está acogida a un programa público con renta limitada.
60 % si la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación en el sentido del Art. 41.1 RIRPF (obras subvencionadas del plan estatal de vivienda o reconstrucción de estructuras, fachadas o cubiertas con coste superior al 25 % del precio de adquisición o del valor de mercado) finalizada en los dos años anteriores al inicio del contrato.
50 % en cualquier otro caso de alquiler de vivienda habitual. Los requisitos se comprueban en el momento de firmar el contrato y ninguna de estas reducciones se aplica si el contrato incumple el tope de renta del Art. 17.6 LAU en zona tensionada (Art. 23.2 LIRPF, último párrafo).

Para contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023 se mantiene el régimen previo: reducción única del 60 % (Disposición transitoria 38.ª LIRPF). En el Modelo 100 se marca la casilla 0100 (arrendamiento con derecho a la reducción del Art. 23.2), el porcentaje se aplica sobre el rendimiento neto positivo de la casilla 0149 y Renta Web calcula la reducción y la muestra en la 0150; el rendimiento neto reducido resultante queda en la 0154. Si quieres entender en detalle cómo se determina cada porcentaje y cuáles son los errores más frecuentes, consulta nuestra guía específica sobre la reducción por alquiler de vivienda habitual (del 60 % histórico al 50-90 % actual).

Atención: la reducción no aplica a alquileres turísticos (VUT) ni a alquileres de temporada que no constituyan vivienda habitual del inquilino.

6. Errores comunes que sancionan

Olvidar el límite intereses + reparaciones < ingresos. Genera una liquidación paralela de la AEAT con intereses de demora y, en su caso, una sanción del 50 % de la cuota dejada de ingresar si la infracción es leve (Art. 191 LGT; más si es grave o muy grave), reducible por conformidad y pronto pago (Art. 188 LGT).
Aplicar la reducción del Art. 23.2 a un alquiler turístico. La AEAT lo excluye expresamente (Manual Práctico Renta 2025: en los alquileres turísticos «no resulta aplicable ninguna reducción» porque no cubren una necesidad permanente de vivienda) y lo regulariza. El alquiler vacacional no tiene reducción.
No prorratear los gastos por días alquilados. Si el piso estuvo 9 meses alquilado y 3 a tu disposición, los gastos comunes (IBI, comunidad, intereses) se prorratean por los 273 días alquilados.
Incluir las cuotas de amortización del préstamo. Solo los intereses son deducibles, nunca el principal.

7. ¿Y si tengo varios pisos alquilados?

Cada inmueble se declara por separado: una línea por inmueble en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario. Cada uno con sus casillas independientes: ingresos (0102), gastos (0104 a 0117), amortización (0131) y rendimiento neto (0149). La reducción del Art. 23.2 (50 %, 60 %, 70 % o 90 % según el contrato) se aplica inmueble a inmueble, no en conjunto. Un rendimiento neto negativo de un inmueble se integra en la base imponible general y compensa sin límite los positivos de otros inmuebles y el resto de rentas generales del mismo año (Art. 48.a LIRPF); si la base liquidable general queda negativa, se compensa en los cuatro años siguientes (Art. 50.3). Lo que sí se arrastra cuatro años inmueble a inmueble es el exceso de intereses y reparaciones sobre los ingresos (Art. 23.1.a) 1.º).

Conclusión

Declarar el alquiler en la Renta no es complejo, pero los detalles importan mucho: aplicar mal una reducción o pasar por alto un gasto puede costarte cientos de euros, y exagerar gastos puede acarrear sanciones. La regla práctica es documentar todo: factura de cada gasto, recibo del IBI, extracto bancario de los intereses, contrato de alquiler firmado y justificante del depósito de la fianza en el registro autonómico.

Calcula tu Renta sin errores

Capivio cuenta con un simulador gratuito que mapea automáticamente los datos de tu inmueble a las casillas correctas del Modelo 100, aplica los tramos de reducción del Art. 23.2 LIRPF (Ley 12/2023) y calcula la amortización siguiendo la fórmula del Reglamento. Si quieres entender la metodología que hay detrás de cada cálculo, está documentada en la página de Metodología del Grado Capivio con todas las citas a BOE, AEAT y DGT.

Nota legal. Este artículo describe la práctica fiscal vigente en España según la LIRPF (Ley 35/2006), su Reglamento (RD 439/2007) y las citas oficiales indicadas (Manual Práctico Renta 2025 de la AEAT y STS 1502/2025). No constituye asesoramiento fiscal personalizado. Para casos complejos, consulta a un asesor fiscal colegiado.