Reducción del 60 % al 50 % en el alquiler de vivienda habitual (Renta 2025)

Publicado el 2026-05-07 · Lectura estimada: 7 min

La reducción única del 60 % solo se mantiene para contratos de vivienda habitual celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 (BOE de 25/05/2023). Para contratos posteriores, desde el ejercicio 2024 el Art. 23.2 LIRPF aplica una escala del 50 %, 60 %, 70 % o 90 % según zona tensionada, edad del inquilino, rebaja de la renta y rehabilitación del inmueble.

Hasta el ejercicio 2023 todos los alquileres de vivienda habitual tenían una reducción uniforme del 60 % sobre el rendimiento neto. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE de 25/05/2023) sustituyó esa reducción única por la escala variable actual, que depende del tipo de inquilino, la zona y si has rehabilitado el inmueble. Esta guía explica cuál corresponde a cada contrato y por qué la AEAT está prestando especial atención a esta casilla en las campañas más recientes.

1. Qué es la reducción y dónde se aplica

El artículo 23.2 LIRPF permite reducir el rendimiento neto positivo del alquiler cuando el inmueble está destinado a vivienda habitual del inquilino. La reducción se aplica solo si el rendimiento neto es positivo (no genera ni amplía pérdidas) y solo si los rendimientos han sido declarados — la propia ley excluye expresamente la reducción sobre los rendimientos regularizados a posteriori (Art. 23.2 LIRPF, párrafos penúltimo y antepenúltimo).

En el Modelo 100 se marca la casilla 0100 (arrendamiento con derecho a la reducción) y Renta Web calcula la reducción y la muestra en la 0150, sobre el rendimiento neto de la casilla 0149 (ingresos íntegros 0102 menos los gastos aplicados —0104, 0107 y 0109 a 0117—, la amortización 0131 —y, en su caso, 0132, 0146 y 0147— y otros gastos 0148); el rendimiento neto reducido queda en la 0154. Si necesitas refrescar el flujo completo, consulta nuestra guía Cómo declarar el alquiler en la Renta 2025.

2. ¿Qué reducción aplica a los contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023?

Si tu contrato de alquiler de vivienda habitual se celebró antes del 26 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023, publicada en el BOE el 25/05/2023), sigues aplicando la reducción única del 60 % sobre el rendimiento neto positivo. Esto está expresamente recogido en la Disposición transitoria 38.ª LIRPF, añadida por la propia Ley 12/2023.

La fecha que importa es la de celebración del contrato, no la del primer día de devengo del IRPF ni el ejercicio en que se declara. Si firmaste en abril de 2023 con efectos del 1 de junio de 2023, sigues estando en el régimen transitorio del 60 %; si firmaste en diciembre de 2023, en la Renta 2023 aún aplicaste el 60 % (la nueva escala surte efectos desde el 1 de enero de 2024), pero desde la Renta 2024 te corresponde la escala de la sección 3 de esta guía. La DT 38.ª atiende a la fecha de celebración del contrato. Las prórrogas de los Arts. 9 y 10 LAU prorrogan el contrato ya celebrado («el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales»), sin que se celebre uno nuevo; en cambio, un contrato nuevo firmado a partir del 26 de mayo de 2023, aunque sea con el mismo inquilino, es un contrato celebrado bajo la Ley 12/2023 y le corresponde la escala de la sección 3 de esta guía. Ni la DT 38.ª ni el Manual práctico de Renta 2025 contienen una precisión específica sobre las prórrogas.

3. ¿Qué reducción aplica a los contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023?

La nueva escala del Art. 23.2 LIRPF, con efectos desde el 1 de enero de 2024, prioriza la moderación de rentas y la rehabilitación. De mayor a menor incentivo:

3.1 Reducción del 90 %

Aplica cuando se cumplen las dos condiciones siguientes:

El inmueble está en una zona de mercado residencial tensionado declarada conforme al Art. 18 de la Ley 12/2023. A efectos de la reducción, las zonas son las recogidas en la resolución trimestral del Ministerio (hoy de Vivienda y Agenda Urbana) publicada en el BOE (Art. 18.2.d Ley 12/2023 y Art. 23.2 LIRPF, último párrafo), no el anuncio autonómico.
La renta inicial del nuevo contrato, firmado por el mismo arrendador, se ha rebajado en más de un 5 % respecto de la última renta del contrato anterior sobre la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual de la renta de ese contrato anterior (Art. 23.2.a) LIRPF).

3.2 Reducción del 70 %

Aplica en cualquiera de estos dos supuestos:

(a) Primera vez que tú, como contribuyente, alquilas la vivienda, situada en una zona de mercado tensionado, y el inquilino tiene entre 18 y 35 años al celebrar el contrato (la zona debe estar ya declarada en esa fecha y los requisitos deben seguir cumpliéndose después: Art. 23.2 LIRPF, párrafo siguiente a la letra d), y DGT V1930-25). Si hay varios inquilinos, el 70 % se aplica sólo sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los que cumplan la edad (Art. 23.2.b).1.º LIRPF, segundo inciso).
(b) Alquiler a una Administración Pública o a una entidad sin fines lucrativos del régimen de la Ley 49/2002 que destine la vivienda a alquiler social (renta inferior a la del programa de ayudas del plan estatal) o al alojamiento de personas en vulnerabilidad económica (Ley 19/2021); o bien vivienda acogida a un programa público o calificación con renta limitada por la Administración. Este supuesto no exige zona tensionada.

3.3 Reducción del 60 %

Aplica cuando, dentro de los dos años anteriores a la firma del contrato se ha finalizado una actuación de rehabilitación de la vivienda en los términos del Art. 41.1 del Reglamento del IRPF (RD 439/2007): o bien actuaciones subvencionadas de rehabilitación de viviendas conforme al Plan Estatal al que remite el precepto (RD 233/2013), o bien obras cuyo objeto principal sea la reconstrucción mediante consolidación y tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas (y análogas) con coste superior al 25 % del precio de adquisición —si se compró en los dos años anteriores al inicio de las obras— o del valor de mercado, descontado el suelo. Una reforma estética (pintura, suelos) o una mejora de instalaciones o de eficiencia energética —cambiar las ventanas, por ejemplo: DGT V1937-25— no cumple por sí sola, aunque supere ese coste: sólo entra si es una actuación subvencionada de rehabilitación del Plan Estatal (letra a) o forma parte de una reconstrucción de estructuras, fachadas o cubiertas que supere ese umbral (letra b).

3.4 Reducción del 50 %

Es el caso por defecto. Cualquier alquiler de vivienda habitual que no encaje en los tres supuestos anteriores se reduce un 50 %. Sigue siendo una bonificación notable, pero la rebaja respecto al 60 % anterior supone más IRPF a pagar para los contratos firmados sin alguno de los incentivos.

4. ¿Qué se considera "vivienda habitual" del inquilino?

El Art. 23.2 LIRPF habla de «arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda»: lo decisivo es que el contrato tenga por finalidad satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino (arrendamiento de vivienda del Art. 2 LAU), no un plazo mínimo de residencia. El Art. 41 bis del Reglamento IRPF (tres años) define la vivienda habitual del contribuyente sólo a efectos de las exenciones de los Arts. 7.t), 33.4.b) y 38 LIRPF y no se aplica aquí. Pero la regla práctica para el arrendador es:si el inquilino lo empadrona y lo usa como residencia principal, cumple.

El contrato debe documentarlo. Una cláusula como "el inquilino destinará la vivienda a su residencia habitual durante toda la vigencia del contrato" es fundamental para sostener la reducción ante una inspección. Sin esa cláusula, la AEAT puede exigirte prueba (empadronamiento, facturas de suministros, etc.).

5. Casos en los que la reducción NO aplica

Alquiler turístico (VUT). El Manual práctico de Renta 2025 lo dice expresamente: no cabe ninguna reducción porque no satisface una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal (Manual práctico de Renta 2025, apdo. 7.3.1.4); la DGT aplica ese mismo criterio de «necesidad permanente de vivienda» (Art. 2 LAU) a cualquier cesión por temporada (V3019-17, V1785-24). Si tienes el inmueble dado de alta en una comunidad autónoma como vivienda de uso turístico y lo alquilas por días o semanas, no es vivienda habitual del inquilino — no hay reducción.
Alquiler de temporada (estudiantes en curso lectivo, traslado laboral temporal). Aunque el contrato pueda llamarse "de temporada" en LAU, fiscalmente no satisface una necesidad permanente de vivienda y no aplica el 23.2 (DGT V3019-17, V1785-24); en cambio, un estudiante que alquila por más de un año y fija allí su residencia habitual sí da derecho a la reducción (DGT V1236-18).
Local de oficina o uso mixto con porcentaje significativo destinado a actividad económica.
Plazas de garaje o trasteros alquilados por separado del inmueble.
Alquileres no declarados o regularizados a posteriori. Como recordatorio, el Art. 23.2 dice expresamente que estas reducciones "sólo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección". Un ingreso aflorado por la inspección no se puede minorar después.
Contratos que incumplen el tope de renta del Art. 17.6 LAU en zona tensionada: el Art. 23.2 excluye todas las reducciones (también el 50 %) y la reducción queda en 0 % aunque se cumplan los demás requisitos (Art. 23.2 LIRPF, penúltimo párrafo; Manual práctico de Renta 2025, apdo. 7.3.1.4).

6. Errores frecuentes que detecta la AEAT

Aplicar el 60 % transitorio (DT 38.ª) a un contrato celebrado a partir del 26 de mayo de 2023 sin cumplir el requisito de rehabilitación del Art. 23.2.c). La AEAT cruza la fecha del contrato (que figura en la fianza depositada en la CCAA) con la reducción declarada.
Reclamar el 90 % sin estar en zona tensionada. El listado vigente lo publica el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y se actualiza periódicamente.
Aplicar la reducción sobre un rendimiento neto negativo. La ley solo permite reducir positivos; un rendimiento neto negativo se integra sin reducción en la base imponible general (Art. 48 LIRPF) y, si la base liquidable general resulta negativa, se compensa con las positivas de los cuatro años siguientes (Art. 50.3 LIRPF).
Olvidar que la reducción se calcula tras los gastos deducibles. No es un porcentaje de los ingresos íntegros: el 50 % (o el 60, 70 o 90 % que corresponda) se aplica sobre el rendimiento neto positivo.

7. Casos con varios inquilinos o convivencia

Si varios inquilinos firman el mismo contrato y solo uno cumple la condición de joven 18-35 (caso del 70 % apartado a), la reducción se aplica proporcionalmente a la parte de la renta correspondiente a ese inquilino (Art. 23.2.b).1.º LIRPF, segundo inciso). La ley no fija cómo se determina esa parte: si el contrato atribuye a cada inquilino una cuota de la renta (por ejemplo, "Inquilino A aporta el 60 %, inquilino B el 40 %"), esa atribución es la prueba más sólida; si no la atribuye, el criterio razonable es prorratear por igual entre los inquilinos, pero conviene documentarlo en el contrato.

Conclusión

La reducción del Art. 23.2 LIRPF es la principal palanca para optimizar la fiscalidad de un alquiler de vivienda habitual. Tras la Ley 12/2023, ya no es "elegir o no elegir el 60 %" sino entender qué porcentaje te corresponde según cuándo firmaste, dónde está el inmueble, quién es el inquilino y si has rehabilitado. Bajar mal de zona o de joven puede costarte cientos de euros al año; aplicar mal el porcentaje superior puede costarte una paralela.

¿Cuál es tu reducción correcta?

El simulador gratuito de Capivio te da una primera estimación del ahorro fiscal aplicando el 50 % general del Art. 23.2 sobre el rendimiento neto que resulte de tus datos. El análisis completo de Capivio recoge además la fecha del contrato, la zona tensionada, el inquilino y la rehabilitación para determinar el porcentaje aplicable (50, 60, 70 o 90 %) y llevar la reducción a la casilla 0150 del Modelo 100. La calculadora de gastos del propietario te ayuda primero a calcular el rendimiento neto sobre el que se aplica la reducción.

Nota legal. Este artículo describe la práctica fiscal vigente en España según la LIRPF (Ley 35/2006), su Reglamento (RD 439/2007), la Ley 12/2023 de 24 de mayo y las consultas vinculantes de la DGT citadas. No constituye asesoramiento fiscal personalizado. Para casos complejos, consulta a un asesor fiscal colegiado.