IRPF del alquiler turístico (VUT): por qué no aplica la reducción del 50%

Publicado el 2026-05-08 · Lectura estimada: 7 min

Un alquiler turístico (vivienda de uso turístico, "VUT") tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, igual que un alquiler de vivienda habitual, pero sin la reducción del Art. 23.2 LIRPF y con los gastos deducibles prorrateados por días de ocupación. Si prestas servicios hoteleros, pasa a actividad económica con obligación de alta en Hacienda.

1. ¿Qué régimen fiscal aplica según cómo alquiles?

1.1 Alquiler turístico sin servicios — capital inmobiliario

Si solo entregas la vivienda (limpieza al check-out, sábanas y toallas, alta del agua/luz a tu nombre, sin servicios de hostelería diarios), tributas como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, igual que un alquiler tradicional pero sin la reducción del Art. 23.2 (50 % con carácter general desde el 1 de enero de 2024).

Base normativa: Art. 22 LIRPF. Los ingresos van a la casilla 0102; los gastos, prorrateados por días de ocupación efectiva, a sus casillas por concepto (0103 a 0117 y 0148), y la amortización del inmueble a la 0131.

1.2 Alquiler turístico con servicios — actividad económica

Si prestas servicios complementarios propios de la industria hotelera — limpieza diaria, cambio de toallas dentro de la estancia, recepción 24 horas, restauración, lavandería —, la DGT considera que es actividad económica (rendimientos de actividades económicas, Art. 27 LIRPF). En ese caso debes:

Darte de alta en el censo de empresarios (modelo 036; el modelo 037 se suprimió el 3 de febrero de 2025).
Tributar los rendimientos en el apartado de actividades económicas, con obligaciones contables propias.
Repercutir IVA al 10 % (Art. 91.Uno.2.2.º Ley 37/1992 IVA).
Posible obligación de pagos fraccionados trimestrales (modelo 130 o 131).

Criterio de la DGT (V1556-26 y V1544-26) y de la Sede de la AEAT («Tributación del alquiler de apartamentos turísticos»). La línea divisoria está en si los servicios son "propios de la industria hotelera". La limpieza al check-out final no lo es; la limpieza diaria sí.

1.3 Alquiler de temporada (no turístico) — capital inmobiliario

Si alquilas por temporadas (cursos universitarios, traslados laborales) sin que sea vivienda habitual del inquilino y sin servicios hoteleros, también tributas como capital inmobiliario sin reducción del 50 % (DGT V1785-24, que recoge la V3019-17; Manual práctico Renta 2025, cap. 7.3). Es el régimen "intermedio" entre vivienda habitual y turístico.

2. ¿Por qué no aplica la reducción del 50 %?

El Art. 23.2 LIRPF establece la reducción (50 % con carácter general para contratos celebrados a partir del 26/05/2023; 90 %, 70 % o 60 % en los supuestos tasados de zona tensionada, alquiler social o rehabilitación; 60 % para contratos anteriores, por la DT 38.ª) solo para arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda, es decir, a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino (Art. 2 LAU; DGT V1785-24). Un alquiler turístico, por definición, no es vivienda habitual del huésped — es una estancia temporal. Por eso queda fuera del ámbito de la reducción.

La AEAT regulariza con frecuencia a propietarios que aplican la reducción del 50 % a un inmueble dado de alta como VUT en su CCAA. El cruce es trivial: el registro de VUT es público en cada comunidad.

3. ¿Qué gastos son deducibles en un VUT?

La lista de gastos del Art. 23.1 aplica también al alquiler turístico, pero prorrateados por los días de ocupación efectiva en el ejercicio.

Ejemplo. Has alquilado el piso 90 días en el año. Los gastos comunes (IBI, comunidad, intereses hipotecarios, amortización) se deducen al 90/365 ≈ 24,7 %. Los gastos específicos del turístico (productos de limpieza, sábanas, lavandería, comisiones de plataformas) son 100 % deducibles porque están directamente vinculados a la actividad. Los 275 días restantes no salen gratis: generan imputación de rentas inmobiliarias (Art. 85 LIRPF: 2 % del valor catastral, 1,1 % si el valor catastral se revisó y entró en vigor en ese ejercicio o en los diez anteriores; prorrateado por esos días).

4. La tasa turística (no la confundas con IRPF)

Algunas CCAA y municipios cobran una tasa turística al huésped (Barcelona, Baleares, Cataluña). Es independiente del IRPF y la recauda el ayuntamiento o la CCAA. Como propietario, recaudas la tasa al cliente y la transfieres a la administración correspondiente. No es ni ingreso ni gasto del IRPF — es una operación neutra a tu nombre.

5. Obligaciones de modelos en cada caso

Capital inmobiliario (sin servicios)

Modelo 100 (declaración anual de la Renta) — apartado de bienes inmuebles.
No se repercute IVA: el arrendamiento de vivienda sin servicios propios de la industria hotelera está exento (Art. 20.Uno.23.º Ley 37/1992 IVA), no porque deje de ser actividad empresarial a efectos de IVA.

Actividad económica (con servicios)

Modelo 036 (alta en censo; el modelo 037 se suprimió el 3 de febrero de 2025).
Modelo 130 o 131 (pagos fraccionados trimestrales).
Modelo 303 (autoliquidación de IVA trimestral) y modelo 390 (resumen anual de IVA).
Modelo 100 (declaración anual de la Renta) — apartado de actividades económicas.

6. Errores comunes

Aplicar la reducción del 50 % a un VUT. La AEAT cruza con el registro autonómico de VUT y regulariza con sanción.
No darse de alta de actividad económica cuando se prestan servicios hoteleros. Sanción y regularización con IVA repercutido.
No prorratear los gastos comunes por días de ocupación.Deducir el 100 % de IBI o intereses cuando solo alquilaste 60 días genera paralela.
Confundir tasa turística con IRPF. No incluyas la tasa en la base imponible del IRPF — es un movimiento neutro.
Olvidar la declaración informativa de plataformas (DAC7). Desde 2023, plataformas como Airbnb y Booking declaran a la AEAT los ingresos generados por sus anfitriones. La AEAT cruza esos datos con el modelo 100. Subdeclarar es inmediatamente detectable.

Conclusión

La fiscalidad del alquiler turístico es notablemente más compleja y menos beneficiosa que la del alquiler de vivienda habitual. La ausencia de la reducción del 50 %, el riesgo de pasar a actividad económica con sus obligaciones de IVA y modelos trimestrales, y los cruces de datos DAC7 hacen del VUT un ámbito donde más vale calcular bien antes de empezar — o consultar a un asesor fiscal antes de decidir el modelo de gestión del inmueble.

¿Cómo encaja en tu inversión?

La rentabilidad neta de un piso destinado a turístico puede ser muy distinta a la del mismo piso en alquiler tradicional — más ingresos brutos pero más gastos, más vacancia, más complejidad fiscal. El simulador de Capivio tiene un modo específico para vacacional/turístico que considera la estacionalidad y los gastos por día. Para entender el cálculo neto general: Cómo calcular la rentabilidad neta de un piso.

Nota legal. Este artículo describe la práctica fiscal según la LIRPF (Ley 35/2006), la Ley 37/1992 del IVA, las consultas vinculantes DGT V1544-26, V1556-26 y V1785-24, y la normativa autonómica de registro de VUT. La obligación informativa DAC7 está regulada en el RD 117/2024. No constituye asesoramiento fiscal personalizado.