Cómo calcular la rentabilidad neta de un piso antes de comprarlo
Publicado el 2026-05-08 · Actualizado el 2026-09-06 · Lectura estimada: 8 min
La rentabilidad neta de un piso en alquiler se calcula restando a la renta anual todos los gastos anuales y dividiendo el resultado entre el coste real de adquisición: Rentabilidad neta = ((Renta anual − Gastos anuales) / (Precio + Gastos de adquisición)) × 100. Esta guía explica cómo calcular cada métrica: bruta, neta y sobre capital propio.
Los anuncios inmobiliarios suelen mostrar una rentabilidad llamativa que casi nunca se corresponde con el dinero que acaba en tu bolsillo. La diferencia entre rentabilidad bruta, rentabilidad neta y rentabilidad sobre capital propio puede ser de dos a cinco puntos porcentuales — suficiente para que una "buena oportunidad" sea, en realidad, peor que un depósito a plazo. Sobre todo, hay que saber qué costes ocultos incluir para no equivocarse.
1. ¿Qué es la rentabilidad bruta?
Es la más sencilla y la menos útil. Solo divide la renta anual entre el precio de compra:
Rentabilidad bruta = (Renta anual / Precio de compra) × 100
Ejemplo. Piso de 200 000 € que alquilas por 800 € al mes: renta anual 9 600 €. Rentabilidad bruta = 9 600 / 200 000 = 4,8 %.
El problema es que ignora todos los costes de la operación: gastos de adquisición, gastos recurrentes, IRPF y vacíos de inquilino. La rentabilidad bruta sirve para descartar — no para decidir.
2. ¿Cómo se calcula la rentabilidad neta?
La rentabilidad neta resta todos los gastos del ingreso bruto y considera el coste real de adquisición:
Rentabilidad neta = ((Renta anual − Gastos anuales) / (Precio + Gastos de adquisición)) × 100
Gastos anuales que tienes que restar
- IBI y tasa de basuras.
- Comunidad de propietarios.
- Seguro del hogar e impago.
- Mantenimiento y reparaciones (estimación realista: 0,5-1 % del valor del inmueble al año).
- Vacancia (estimación: 5-10 % de la renta anual; un mes vacío al año ≈ 8,3 %).
- Honorarios de gestión si delegas en un administrador o agencia (suele ser ~7-10 % de la renta).
- IRPF del rendimiento aplicable según tu marginal — en alquileres de vivienda (residencia permanente del inquilino), después de la reducción del Art. 23.2 LIRPF: 50 % general para contratos desde el 26/05/2023, 60 % para los anteriores (ver guía dedicada ).
Gastos de adquisición que sumar al precio
- ITP (vivienda usada) o IVA + AJD (vivienda nueva). Detalle por CCAA en ITP por comunidad autónoma.
- Notaría y registro (~0,5-1 % del valor del inmueble; en torno a 1 000-1 300 € para un piso de 200 000 €).
- Gestoría (~300-500 €).
- Tasación bancaria si pides hipoteca (~250-500 €).
- Reforma inicial si el piso necesita acondicionamiento.
Ejemplo continuado. Piso de 200 000 € en Madrid (ITP 6 %), renta 800 €/mes, 100 € comunidad/mes, 350 € IBI anual, 250 € seguro, 1 mes de vacancia, 0,75 % en mantenimiento y un IRPF marginal del 30 %.
Coste de adquisición: 200 000 + 12 000 (ITP) + 2 500 (notaría/registro, estimación prudente) + 400 (gestoría) = 214 900 €.
Renta anual: 9 600 €.
Gastos anuales (sin IRPF): comunidad 1 200 + IBI 350 + seguro 250 + mantenimiento 1 500 + vacancia 800 = 4 100 €.
Rendimiento neto fiscal (simplificado): 8 800 € cobrados (11 meses: el mes vacío no es un gasto deducible, es renta que no ingresas) − 3 300 € de gastos deducibles (comunidad, IBI, seguro y reparaciones efectivamente realizadas) − 4 500 € de amortización (3 % sobre ≈150 000 € de valor de construcción: el coste de adquisición de 214 900 €, ITP y gastos incluidos, menos el ~30 % que el Catastro atribuye al suelo) = 1 000 €. Si el piso se alquila como vivienda permanente del inquilino, ese rendimiento neto positivo se reduce un 50 % (contratos desde el 26/05/2023; 60 % los anteriores; 60-90 % en supuestos especiales): rendimiento neto reducido 500 €. IRPF estimado: 500 × 0,30 = 150 €. En rigor, gastos y amortización se prorratean por los días alquilados y el mes vacío tributa por imputación de rentas (Art. 85 LIRPF), lo que sube el IRPF a unos 250-300 €; el resultado final apenas cambia.
Rentabilidad neta = (9 600 − 4 100 − 150) / 214 900 ≈ 2,5 %.
Eso es poco más de la mitad de los 4,8 % brutos del anuncio. Y antes de descontar los meses adicionales de vacancia, las reparaciones puntuales mayores, o el riesgo de impago.
3. ¿Qué es la rentabilidad sobre capital propio (cash-on-cash)?
Si financias parte de la compra con hipoteca, esta es la métrica que mide tu verdadero retorno como inversor:
Rentabilidad sobre capital propio = (Cash flow anual / Capital propio aportado) × 100
El cash flow es la renta menos todos los gastosincluyendo la cuota completa de la hipoteca (capital + intereses, no solo intereses). El capital propio aportado es la entrada, más los gastos de adquisición que pagaste de tu bolsillo.
La hipoteca multiplica la rentabilidad sobre capital propio cuando la rentabilidad neta del activo supera el coste anual de la financiación — con la cuota completa, eso es la cuota anual dividida entre el principal (≈ 5 % para un préstamo a 30 años al 3 %), no solo el tipo de interés — y la divide cuando ocurre lo contrario (apalancamiento financiero, "leverage").
4. Coste de oportunidad: ¿qué dejas de ganar?
Una rentabilidad neta del 2,5 % puede parecer pobre comparada con un fondo monetario o un plazo fijo bancario, con riesgo cuasi-cero y una rentabilidad que sigue de cerca el tipo de depósito del BCE (consulta el dato vigente). Ojo: esos rendimientos son brutos y tributan al 19-21 % en la base del ahorro; el 2,5 % del piso ya descuenta el IRPF. Y el inmueble suma plusvalía a largo plazo (revalorización del precio), aporte de la amortización del préstamo (vas reduciendo deuda con cada cuota) y cobertura parcial contra la inflación (las rentas se actualizan, como máximo, con el IPC; para vivienda, con el índice de referencia del INE desde 2025).
Para comparar correctamente, hay que mirar el retorno total esperado a 10-20 años, no solo la rentabilidad neta del primer año. La herramienta para eso es una proyección financiera con escenarios — no una sola rentabilidad puntual.
5. Errores comunes
- Comparar la rentabilidad bruta con tipos de interés netos. Mezclas peras con manzanas y siempre sale ganando el inmueble.
- Olvidar el IRPF. En tramos altos del marginal, el impuesto sobre los rendimientos del capital inmobiliario puede comerse entre una cuarta parte y más de la mitad del beneficio: con la reducción del 50 % por alquiler de vivienda, un marginal máximo del 45-54 % (según CCAA) equivale a un 22-27 % del rendimiento neto; sin reducción (temporada, turístico, locales), el 45-54 % íntegro.
- Asumir vacancia 0 %. Aunque el barrio esté muy demandado, entre inquilinos siempre hay 1-3 semanas de transición. Modela 5-10 %.
- No reservar fondo de mantenimiento. Las averías ocurren. Sin colchón, una caldera averiada hunde la rentabilidad de un año entero.
- Ignorar el IBI revisado. Algunos municipios revisan valores catastrales o suben el tipo: el recibo puede crecer un 30-50 % en pocos años.
Conclusión
La rentabilidad neta de una inversión inmobiliaria es siempre sustancialmente menor que la bruta. Compradores informados estiman primero todos los gastos —de adquisición, recurrentes y fiscales— y luego comparan con el coste de oportunidad de otros activos. Lo contrario es comprar con ilusión y no con números.
Calcula la rentabilidad neta antes de comprar
El simulador de Capivio integra todos los factores — ITP por CCAA, gastos de adquisición, gastos recurrentes, vacancia, amortización, IRPF aplicable, hipoteca — y te entrega la rentabilidad neta y la rentabilidad sobre capital propio en una sola pantalla. Para entender cómo se calcula cada componente, consulta nuestra página de Metodología con todas las citas a BOE, AEAT y BdE.
Nota. Las cifras de rentabilidad y los porcentajes citados en esta guía son orientativos y dependen de cada operación concreta. No constituyen recomendación de inversión. Para casos específicos, consulta a un asesor financiero o fiscal colegiado.