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Gastos deducibles del alquiler en la Renta 2025

Publicado el 2026-05-08 · Lectura estimada: 9 min

Los gastos deducibles del alquiler en el IRPF (artículo 23.1 LIRPF) son: intereses del préstamo hipotecario, tributos no estatales como el IBI, comunidad de propietarios, reparaciones y conservación, seguros, gastos de gestión, suministros, saldos de dudoso cobro y amortización del inmueble y del mobiliario. Cada categoría se detalla abajo con su base legal y los matices de la DGT.

  • Intereses del préstamo hipotecario
  • Tributos y tasas no estatales
  • Comunidad de propietarios
  • Reparaciones y conservación
  • Seguros
  • Gastos de gestión y formalización
  • Suministros y servicios
  • Saldos de dudoso cobro
  • Amortización del inmueble y del mobiliario

1. Intereses del préstamo hipotecario

Solo los intereses del préstamo destinado a adquirir o mejorar el inmueble alquilado son deducibles — no la amortización del principal. Si pagas una cuota mensual de 800 € de los que 200 € son intereses y 600 € amortización del capital, deduces solo los 200 € × 12 = 2 400 € al año.

Sujeto al límite del Art. 23.1.a) 1.º LIRPF: los intereses más los gastos de reparación y conservación no pueden, conjuntamente, superar el importe de los ingresos íntegros del inmueble. El exceso se traslada a los cuatro ejercicios siguientes.

2. Tributos y tasas no estatales

  • IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
  • Tasa de basuras / residuos urbanos.
  • Vado, si el inmueble lleva plaza de garaje con vado municipal asociado.
  • Otras tasas municipales que recaigan sobre el inmueble (por ejemplo, la de alcantarillado), siempre que no tengan carácter sancionador.

Si el inquilino te reembolsa estos tributos (cláusula habitual en contratos de alquiler), se computan como ingreso íntegro y como gasto deducible — el efecto fiscal neto es nulo, pero ambos lados de la operación deben aparecer en la declaración (Art. 22.2 LIRPF: es ingreso íntegro «el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el arrendatario»; criterio recogido en el Manual Práctico de Renta).

3. Comunidad de propietarios

Cuotas ordinarias (gastos de mantenimiento, limpieza, ascensor, portero, suministros comunes): deducibles en su totalidad, por los días en que el inmueble esté alquilado.

Derramas extraordinarias: el matiz importa.

  • Si la derrama es para reparación o conservación (impermeabilización de cubierta tras una filtración, reparación de fachada, sustitución de ascensor averiado), es gasto del año en que se paga, con el límite del punto 1 (DGT V3444-20).
  • Si la derrama es para mejora (instalación de ascensor donde antes no había, eficiencia energética que aumenta el valor del inmueble), es amortizable con el inmueble, hasta el 3 % anual (Art. 14.2.a) RIRPF), desde que terminan las obras. Criterio: DGT V0545-24 y V1760-12.

4. Reparaciones y conservación

Mantienen el uso normal del inmueble sin aumentar su valor:

  • Pintura.
  • Fontanería (reparar grifería, sustituir un calentador averiado).
  • Electricidad (reparar enchufes, sustituir cableado dañado).
  • Albañilería menor (sellado de juntas, reparación de azulejos sueltos).
  • Sustitución del aire acondicionado (DGT V2396-20). Los electrodomésticos que repongas, en cambio, son mobiliario: se amortizan hasta el 10 % anual (tabla simplificada, Orden de 27 de marzo de 1998), no se deducen como reparación.

Frontera con mejora: cerrar una terraza para ampliar el salón, abrir un hueco nuevo o una reforma de cocina o baño que redistribuya o amplíe (aumento de capacidad o habitabilidad) no son reparaciones — son mejoras y se amortizan; sustituir instalaciones o elementos por otros equivalentes sigue siendo reparación (Art. 13.a) RIRPF; criterio DGT V1136-26). Detalle en nuestra guía Amortización del inmueble alquilado.

Las reparaciones computan en el límite del Art. 23.1.a) 1.º junto con los intereses (ver punto 1).

5. Seguros

  • Seguro del hogar (multirriesgo).
  • Seguro de impago de alquiler.
  • Seguro de protección jurídica ligado al arrendamiento.

Los seguros de vida o de amortización ligados al préstamo que el banco pide solo para bonificar el tipo de interés no son gasto necesario del alquiler y la DGT no los admite como deducibles (DGT V2303-18). En cambio, la tasación, la notaría y los impuestos de la escritura del préstamo sí son gastos de financiación y van junto con los intereses, con el mismo límite del Art. 23.1.a) 1.º (DGT V1639-17).

6. Gastos de gestión y formalización

  • Honorarios del administrador de fincas (cuota mensual).
  • Honorarios del abogado o asesor que redactó el contrato o gestionó un desahucio.
  • Honorarios de la agencia inmobiliaria que captó al inquilino, si los pagas tú (no si los paga el inquilino).
  • Asesoría fiscal o gestoría, en la parte que corresponda a la gestión del alquiler (pide el desglose en la factura si el mismo profesional te lleva otros asuntos).

7. Suministros y servicios

Solo si están a tu nombre y los pagas tú (no si están a nombre del inquilino):

  • Luz, agua, gas, internet.
  • Limpieza de zonas comunes si no la cubre la comunidad.
  • Jardinería, mantenimiento de piscina en chalets unifamiliares.

8. Saldos de dudoso cobro

Si el inquilino no paga, el rendimiento del IRPF se devenga igualmente. Para poder deducir el impago como gasto, el Art. 13.e) Reglamento IRPF exige que se cumpla uno de estos requisitos:

  • Que hayan transcurrido más de seis meses entre la primera gestión de cobro y el final del ejercicio fiscal, y no se haya renovado el crédito (DGT V1456-11).
  • Que el inquilino esté en concurso de acreedores.

Si el cobro se produce después, se declara como ingreso del ejercicio en que se cobre.

9. Amortización del inmueble y del mobiliario

La amortización es el último gran gasto deducible que muchos propietarios olvidan, y suele ser uno de los mayores. Cálculo y casuística completa en nuestra guía dedicada: Amortización del inmueble alquilado.

10. Lo que NO es deducible

  • Cuota de amortización del principal del préstamo — solo los intereses lo son.
  • Plusvalía municipal pagada al vender — afecta a la ganancia patrimonial, no al rendimiento del alquiler.
  • Multas, sanciones y los recargos que la AEAT tampoco admite (los del período ejecutivo y por declaración extemporánea). Los recargos tributarios que no lo sean —por ejemplo el recargo metropolitano sobre el IBI— sí entran en el punto 2.
  • Donativos al inquilino o reducciones graciables de renta (no son un gasto: si pactas con el inquilino una rebaja, declaras el nuevo importe acordado, y si pactas un aplazamiento no imputas la renta hasta que sea exigible — Art. 14.1.a) LIRPF, DGT V0985-20).
  • Inversiones de mejora — se amortizan, no se deducen como gasto del año.

Conclusión

La regla práctica: conserva todas las facturas al menos cuatro años desde que termina el plazo de presentar la Renta en la que las dedujiste (plazo de prescripción del IRPF) — y las de compra y mejoras mientras las sigas amortizando y, si vendes, hasta que prescriba la Renta del año de la venta, porque siguen afectando a ejercicios no prescritos: la amortización de cada año y el valor de adquisición con el que se calcula la ganancia patrimonial (Art. 35 LIRPF y Art. 70.3 LGT) — y categorízalas correctamente. La AEAT puede requerirlas en una paralela y, sin justificante, te elimina la deducción y exige la diferencia con intereses de demora y, en su caso, sanción. Una hoja de cálculo o aplicación que clasifique cada gasto al recibirlo te ahorra trabajo en abril.

Calcula los gastos deducibles de tu alquiler

La calculadora de gastos del propietario de Capivio estima tu coste mensual como propietario (hipoteca, IBI, comunidad, seguro y mantenimiento) y, si marcas que vas a alquilar, te señala qué partidas son deducibles (IBI, comunidad, seguro, reparaciones, intereses y amortización) y cuáles no (capital del préstamo y mejoras). El rendimiento neto y la reducción del Art. 23.2 los calcula el análisis fiscal de la app de Capivio con tus datos reales. Para ver el flujo completo de la Renta, consulta Cómo declarar el alquiler en la Renta 2025.

Nota legal. Este artículo describe la práctica fiscal vigente según la LIRPF (Ley 35/2006), su Reglamento (RD 439/2007) y las consultas DGT V3444-20, V0545-24, V1760-12, V1136-26, V2396-20, V2303-18, V1639-17, V1456-11 y V0985-20. No constituye asesoramiento fiscal personalizado.