Amortización del inmueble alquilado en el IRPF

Publicado el 2026-05-08 · Lectura estimada: 8 min

La amortización es probablemente el gasto deducible más infravalorado por los propietarios al declarar un alquiler. No la pagas en efectivo, pero te reduce la base imponible cada año. Esta guía explica el cálculo exacto, qué valor usar como base, cómo se trata cuando heredaste el inmueble o lo recibiste por donación, y los matices que la DGT (V1639-17 y V1866-18) aclaró sobre los gastos de adquisición.

1. La fórmula: 3 % sobre el mayor de dos valores

El artículo 14.2.a del Reglamento del IRPF (RD 439/2007) establece que la amortización anual deducible de un inmueble alquilado es, como máximo, el 3 % del mayor de:

El coste de adquisición satisfecho, o
El valor catastral,

en ambos casos excluido el valor del suelo. La parte de suelo no se amortiza porque, contablemente, no se desgasta.

2. Cómo separar suelo y construcción

La proporción se obtiene del recibo del IBI o de la consulta descriptiva del Catastro (www.sedecatastro.gob.es). Allí aparecen, por separado, el valor catastral del suelo y el valor catastral de la construcción.

Ejemplo. Tu piso tiene valor catastral total 100 000 €, desglosado en 40 000 € de suelo y 60 000 € de construcción. La proporción de construcción es 60 / 100 = 60 %. Esa proporción se aplica al mayor de los dos valores totales (coste de adquisición con sus gastos y tributos, o valor catastral) para obtener la base amortizable.

3. Qué cuenta como "coste de adquisición satisfecho"

La DGT (V1639-17, V1866-18 y V2396-20) ha precisado este punto en varias consultas vinculantes. El coste de adquisición satisfecho incluye, además del precio escriturado:

Notaría y registro de la escritura de compraventa.
ITP o IVA no deducible pagado en la compra (si compraste una vivienda de segunda mano, ITP de tu CCAA; si compraste obra nueva a promotor, IVA + AJD).
Gestoría que tramitó la inscripción de la compraventa (la gestoría, la tasación y los impuestos de la escritura del préstamo hipotecario son gasto de financiación, no coste de adquisición — V1639-17).
Comisiones y honorarios de agencia inmobiliaria pagadas por el comprador.
Las obras de mejora realizadas con posterioridad (no las reparaciones — esas son gasto del año, con el límite de los rendimientos íntegros del inmueble y el exceso deducible en los 4 años siguientes, Art. 13.a RIRPF).

Los gastos y tributos de la compra se prorratean en la misma proporción suelo/construcción para obtener el "coste de adquisición de la construcción" amortizable; las mejoras, en cambio, se incorporan íntegramente a la base amortizable, sin restarles parte de suelo, porque afectan solo a la construcción.

4. ¿Y si recibí el inmueble por herencia o donación?

La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2021 (ROJ STS 3483/2021, ECLI:ES:TS:2021:3483, citada por la DGT en V0716-22) zanjó una larga controversia: en inmuebles adquiridos por herencia o donación, el "coste de adquisición satisfecho" a efectos de amortización es el valor a efectos del ISD (el declarado o, en su caso, el comprobado por la Administración, sin exceder el de mercado) (más los gastos asociados — notaría, registro, ISD pagado — y las inversiones de mejora posteriores). No es 0 €.

Antes de esa sentencia la interpretación administrativa no incluía el valor ISD en el «coste de adquisición satisfecho» de los inmuebles heredados o donados, de modo que en la práctica la base amortizable quedaba reducida al valor catastral de la construcción. El TS rechazó esa interpretación. La DGT asumió ese criterio en la consulta vinculante V0716-22 (abril de 2022) y el Manual práctico de Renta 2025 lo recoge en el apartado «Amortización» (importe de adquisición en las adquisiciones a título lucrativo).

5. Inmueble parcialmente alquilado

Si solo alquilas una parte del inmueble (una habitación, una planta) o durante parte del año, la amortización se prorratea (Art. 23.1 y 85 LIRPF; Manual práctico de Renta, «Amortización en casos especiales»).

Por superficie: si alquilas 30 m² de un piso de 100 m², se deduce el 30 % de la amortización anual.
Por días: si el inmueble ha estado alquilado 200 días en el año, se deduce 200/365 de la amortización anual completa (366 en año bisiesto).
Cuando coinciden ambas situaciones (parte del inmueble parte del año), se prorratea por ambos factores: superficie × días / 365.

6. Mobiliario y otros bienes amortizables

La amortización del 3 % se refiere al inmueble en sí. El mobiliario y enseres entregados con la vivienda amueblada se amortizan aparte, conforme a la tabla de amortizaciones simplificada de la Orden de 27 de marzo de 1998 (estimación directa simplificada, a la que remite el Art. 14.2.b del Reglamento del IRPF). Para mobiliario y enseres el coeficiente lineal máximo es 10 % anual (período máximo 20 años).

7. Errores comunes

Amortizar el valor total sin restar el suelo. La AEAT cruza con Catastro y emite paralela. El error puede acumularse durante años hasta que prescribe.
Olvidar las mejoras (las amortizables) y deducirlas como gasto del año. Es mejora (no reparación) la obra que aumenta la capacidad o habitabilidad del inmueble o alarga su vida útil — instalar un ascensor donde no lo había, consolidar la estructura, ampliar la vivienda —; sustituir elementos ya existentes (calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros) es reparación y conservación, gasto del año con el límite de los ingresos. La mejora se amortiza al 3 % desde que terminan las obras, no el año en que la pagas.
Amortizar el inmueble heredado por su valor catastral siendo el valor ISD mayor. Tras la STS de 2021, esto te hace perder deducción.
Olvidar la amortización en el primer año de alquiler. Aunque hayas alquilado solo dos meses, los dos meses de amortización son deducibles.

Conclusión

La amortización es dinero invisible que reduce tu IRPF cada año durante toda la vida útil del inmueble. Para un piso comprado por 250 000 € (60 % construcción), son 4 500 € anuales de gasto deducible. En 30 años, son 135 000 € de gasto deducible que reducen el rendimiento neto antes de aplicar, si procede, la reducción del Art. 23.2 LIRPF (con la reducción general del 50 % el efecto sobre la base imponible es la mitad). Calcularla mal — o no aplicarla — es regalar dinero a Hacienda.

Prueba el simulador y la calculadora de gastos

El simulador gratuito de Capivio te pregunta el precio de compra, la renta, los gastos y la hipoteca; no pide tu valor catastral y descuenta una amortización estimada con un supuesto fijo de construcción. Si quieres usar tu proporción real de suelo y construcción del Catastro, usa el análisis completo de la app, que sí la pide y aplica el 3 % sobre el mayor entre la parte de construcción del coste de adquisición (precio más gastos y tributos) y el valor catastral de la construcción, sumando íntegro el coste de la reforma inicial como mejora (Art. 14.2.a RIRPF). Si quieres ver la amortización junto con el resto de gastos deducibles, la calculadora de gastos del propietario la recoge en su lista de gastos deducibles junto al IBI, la comunidad, el seguro y los intereses (no calcula el rendimiento neto). Para entender cómo encaja la amortización en el flujo completo de la Renta, consulta la guía Cómo declarar el alquiler en la Renta 2025.

Nota legal. Este artículo describe la práctica fiscal vigente según la LIRPF (Ley 35/2006), su Reglamento (RD 439/2007), la STS de 15 de septiembre de 2021 (ECLI:ES:TS:2021:3483) y las consultas DGT V1639-17, V1866-18, V2396-20 y V0716-22. No constituye asesoramiento fiscal personalizado.