Valor catastral vs valor de mercado: cómo afecta a tus impuestos

Publicado el 2026-05-08 · Lectura estimada: 6 min

El valor catastral, el valor de referencia y el valor de mercado son tres números diferentes que la administración fiscal usa según el impuesto. Confundirlos te puede costar miles de euros en una declaración. Esta guía explica para qué se usa cada uno y cómo se relaciona con el precio real de un inmueble.

1. Valor catastral

Lo fija el Catastro (Dirección General del Catastro) por municipio cada cierto número de años (típicamente 8-10 años entre revisiones). Es la base imponible del IBI y se desglosa en valor del suelo + valor de la construcción. Como regla general histórica, está por debajo del valor de mercado (entre el 30 % y el 70 % según municipio y antigüedad de revisión).

Se consulta gratis en sede.catastro.gob.es con tu certificado digital o en persona en la oficina del Catastro.

2. Valor de referencia (desde 2022)

Introducido por la Ley 11/2021 de medidas contra el fraude. Lo publica también el Catastro pero con un cálculo diferente: parte de las transmisiones reales de la zona y las depura para obtener un valor objetivo de mercado. Es la base imponible del ITP (vivienda usada) y del ISD (sucesiones y donaciones), salvo que el valor declarado sea mayor.

El valor de referencia no sustituye al valor catastral: ambos coexisten para distintos impuestos. El catastral sigue siendo la base del IBI; el de referencia es la base del ITP/ISD.

3. Valor de mercado

El precio real al que se podría vender el inmueble en condiciones normales. No tiene una fuente oficial única; se aproxima con tasaciones, comparables y datos del Colegio de Registradores. Es relevante para:

Tasación bancaria de cara a una hipoteca.
Determinar el precio de venta en el mercado.
Comparar con el valor de referencia para decidir si recurrir.

4. Para qué impuestos sirve cada valor

IBI — valor catastral (Art. 65 TRLHL).
ITP (vivienda usada) — valor de referencia o declarado (el mayor) (Art. 10.2 RD Leg 1/1993).
ISD (herencia/donación) — valor de referencia o declarado (el mayor) (Art. 9.3 Ley 29/1987).
IRPF — amortización del alquiler: el mayor entre coste de adquisición y valor catastral, excluido el suelo (ver Amortización del inmueble alquilado).
IRPF — ganancia patrimonial al vender: precio efectivo de venta menos coste de adquisición.
Plusvalía municipal: valor catastral del suelo (método objetivo) o diferencia precio compra-venta atribuida al suelo (método real). Detalle en Plusvalía municipal.

5. Cómo recurrir un valor catastral o de referencia incorrecto

Valor catastral: recurso de reposición ante el Catastro en 1 mes desde la notificación de revisión, o reclamación económico-administrativa.
Valor de referencia: la AEAT permite presentar autoliquidación ITP/ISD por el valor declarado y aportar tasación pericial contradictoria. Si la tasación está justificada (tasador habilitado, comparables documentados), suele prevalecer.

6. Errores comunes

Confundir valor catastral con valor de referencia al calcular ITP. Hasta 2022 podía declararse por el valor escriturado; ahora la base es el de referencia salvo que el declarado sea mayor.
Asumir que el valor catastral del suelo es 0. Para amortización siempre hay que excluir suelo: si el desglose no aparece en el IBI, hay que pedirlo expresamente al Catastro.
No actualizar la base de IBI tras una revisión. Tras una revisión catastral, la base sube — y el IBI también. Comprueba el recibo nuevo.

Conclusión

Los tres valores existen porque cada uno responde a una necesidad fiscal distinta. Tener claros los tres y consultarlos antes de cualquier transmisión te ahorra recursos posteriores y paralelas.

El simulador de Capivio consulta el valor de referencia automáticamente desde Catastro y aplica los criterios correctos para ITP/ISD/amortización.

Nota legal. RD Leg 2/2004 (TRLHL), Ley 11/2021, Ley 29/1987 (ISD). No constituye asesoramiento fiscal personalizado.