Reforma vs reparación: qué es deducible y qué se amortiza

Publicado el 2026-05-08 · Lectura estimada: 6 min

La frontera entre reparación y mejora determina si un gasto se deduce íntegramente el año en que lo pagas, o si se amortiza durante 30+ años. Llevarlo mal puede costarte miles de euros de deducción inmediata o, peor, una paralela de la AEAT por deducir como gasto del año algo que era inversión amortizable.

1. Reparación y conservación: gasto del año

El artículo 13.a) Reglamento IRPF (RD 439/2007) define como reparación y conservación los gastos efectuados regularmente para mantener el uso normal del inmueble («pintado, revoco o arreglo de instalaciones») y la «sustitución de elementos» (calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros); por ejemplo: pintura, sustitución de fontanería averiada, calderas defectuosas, reparación de azulejos, electricidad. Son 100 % deducibles en el ejercicio al que corresponden, dentro del límite conjunto intereses y demás gastos de financiación + reparación y conservación, que no puede exceder de los rendimientos íntegros de cada inmueble (Art. 23.1.a) 1.º LIRPF; Art. 13.a) RIRPF), y el exceso se traslada a los 4 años siguientes.

2. Mejora: inversión amortizable

La normativa del IRPF no define «mejora»: el artículo 13.a) Reglamento IRPF solo dice que no son deducibles como reparación «las cantidades destinadas a ampliación o mejora». El criterio de la DGT (V1180-11, V1136-26) es que la mejora aumenta la capacidad o habitabilidad del inmueble o alarga su vida útil. Ejemplos con consulta: instalación de ascensor donde antes no había (V0545-24, V1760-12), consolidación de la estructura o calzamiento de pilares (V1180-11, V1136-26); también la ampliación de superficie habitable. Las mejoras se amortizan hasta un máximo del 3 % anual (Art. 14.2.a) RIRPF; el Manual Renta 2025 admite entre el 1 % y el 3 %), desde que terminan las obras (V0545-24, V1760-12) y, con carácter general, sin excluir la parte que corresponde al suelo (Manual Renta 2025), junto con el coste de adquisición del inmueble (ver Amortización del inmueble alquilado).

3. Casos límite

Cocina nueva: sustituir azulejos, encimera, fontanería o electricidad por equivalentes es «sustitución de elementos» — reparación (Art. 13.a) RIRPF). Los electrodomésticos y muebles cedidos con la vivienda no van por reparación: se amortizan como mobiliario (DGT V2396-20, ver apartado 4). Si rediseñas y aumentas la capacidad o habitabilidad — mejora (criterio DGT V1136-26).
Baño completo: cambio de azulejos y sanitarios sin alterar instalaciones = reparación. La mera sustitución de instalaciones o sanitarios (incluida bañera por plato de ducha equivalente) encaja en «sustitución de elementos» (reparación, Art. 13.a) RIRPF); una reforma integral que amplíe o redistribuya el baño aumentando su capacidad o habitabilidad = mejora. No hemos localizado consulta DGT específica: es una cuestión de hecho que debes poder probar (Art. 106 LGT, DGT V1991-23).
Aerotermia o caldera de gas natural sustituyendo gasoil: el Art. 13.a) RIRPF cita expresamente la «sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción» como reparación. Solo sería mejora si la nueva instalación aumenta la capacidad o habitabilidad del inmueble o alarga su vida útil (criterio DGT V1136-26); no hemos localizado consulta DGT que califique la aerotermia, así que documenta bien lo que se ha hecho.
Pintura completa: siempre reparación.
Cambio de ventanas con doble acristalamiento: sustituir las ventanas es «sustitución de elementos» (reparación, Art. 13.a) RIRPF) salvo que aumente la habitabilidad o alargue la vida útil del inmueble (mejora). La DGT (V1937-25) solo se ha pronunciado sobre otra cuestión: el cambio completo de ventanas por eficiencia energética (carpintería) no encaja en la «rehabilitación» del Art. 41.1 RIRPF, así que no da derecho a la reducción del 60 % del Art. 23.2.c) LIRPF sino a la general del 50 %; sobre reparación vs mejora no se ha pronunciado.
Suelo: sustitución por equivalente = reparación. Cambio de moqueta a tarima o gres = no hemos localizado consulta DGT que lo califique; aplica el criterio general (mejora solo si aumenta la habitabilidad o alarga la vida útil, V1136-26) y conserva la prueba.

4. Sustitución de electrodomésticos en piso amueblado

Si el contrato es de vivienda amueblada, los electrodomésticos forman parte del mobiliario amortizable: coeficiente lineal máximo del 10 % anual y período máximo de 20 años según la tabla de amortización simplificada (Art. 14.2.b) RIRPF, Orden de 27 de marzo de 1998), a contar desde la fecha de adquisición y sobre el coste satisfecho. Sustituir un electrodoméstico, sea por avería o por renovación, no es reparación del año: se amortiza el nuevo (DGT V2396-20, V1526-19). En cambio, sustituir una instalación fija como el aire acondicionado sí es reparación y conservación deducible del año (V2396-20).

5. Cómo documentar correctamente

Factura completa con NIF del propietario, descripción detallada del trabajo y materiales.
Forma de pago bancaria (no en efectivo, salvo importes muy pequeños).
Para reparaciones grandes: presupuesto inicial y partes de trabajo, especialmente si son varias intervenciones a lo largo del año.
Para mejoras: licencia de obra municipal si la actuación la requiere.

6. Errores que detecta la AEAT

Deducir como gasto del año una reforma integral. Cruce con licencia municipal de obra y con declaraciones del operario que la ejecutó.
Mezclar reparación y mejora en una misma factura sin desglose. Eres tú quien debe poder justificar cada partida por cualquier medio de prueba admitido en Derecho (Art. 106 LGT, DGT V1991-23): sin desglose en la factura no podrás acreditar qué parte era reparación deducible del año.
Aplicar el límite del 23.1.a) 1.º a la suma con mejoras. El límite cubre solo los intereses y demás gastos de financiación y los gastos de reparación y conservación, no las mejoras.

Conclusión

La regla mental: "si mantiene el uso normal y la vida útil del inmueble — aunque el elemento nuevo sea más moderno —, es reparación. Si aumenta la capacidad o habitabilidad o alarga la vida útil, es mejora." (criterio DGT V1180-11 y V1136-26; la sustitución de elementos es reparación por el Art. 13.a) RIRPF, ver V2396-20) Y cuando dudes, conserva las facturas y consulta antes de declarar.

La calculadora de gastos separa reparaciones (al gasto del año) de mejoras (a amortizar). Para entender cómo encajan ambas en el cálculo del rendimiento neto, consulta Cómo declarar el alquiler en la Renta 2025.

Nota legal. Arts. 13, 14 y 41.1 RIRPF (RD 439/2007), Arts. 23.1 y 23.2 LIRPF, Art. 106 LGT, Orden de 27 de marzo de 1998; DGT V1180-11, V1136-26, V0545-24, V1760-12, V2396-20, V1526-19, V1991-23, V1937-25. No constituye asesoramiento fiscal personalizado.