Ley 12/2023 de vivienda: zonas tensionadas, IRAV y bonificaciones
Publicado el 2026-05-08 · Lectura estimada: 8 min
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE 25/05/2023) introdujo el cambio normativo más relevante en el alquiler residencial español de los últimos 30 años. Esta guía repasa los cuatro ejes con impacto fiscal y contractual: zonas de mercado tensionado, índice IRAV, nueva escala de reducciones IRPF y las modificaciones del contrato de arrendamiento.
1. Zonas de mercado residencial tensionado
El Art. 18 Ley 12/2023 introduce el concepto. Una zona puede declararse tensionada cuando se produce una de estas dos circunstancias:
- El precio de compra o alquiler ha crecido en los 5 años anteriores al menos 3 puntos porcentuales por encima del IPC de la comunidad autónoma.
- La carga media de la hipoteca o el alquiler más los suministros básicos supera el 30 % de los ingresos o la renta media de los hogares.
La declaración es competencia autonómica. La declara la Administración autonómica competente en vivienda, con memoria justificativa y vigencia de tres años prorrogable anualmente; el Ministerio de Vivienda aprueba trimestralmente una resolución con la relación de zonas declaradas (Art. 18.2 y 18.3 Ley 12/2023).
2. Efectos en zonas tensionadas
- Limitación de la renta nueva: en zona tensionada la renta del nuevo contrato no puede superar la última renta vigente en los cinco años anteriores (actualizada) para cualquier arrendador, salvo un incremento máximo del 10 % en los supuestos tasados del Art. 17.6 (rehabilitación, eficiencia energética, accesibilidad o contrato de diez o más años), y, si este es gran tenedor —o, cuando así lo recoja la resolución ministerial de la zona, si la vivienda no ha tenido contrato en los cinco años previos—, tampoco el tope del sistema estatal de índices de precios de referencia; el Art. 17.6 sólo admite hasta un 10 % adicional en cuatro supuestos tasados (rehabilitación, eficiencia energética, accesibilidad o contrato de 10+ años) (Art. 17.6 y 17.7 LAU).
- Bonificaciones IRPF reforzadas: 90 % de reducción si, como mismo arrendador, firmas un nuevo contrato con la renta rebajada más de un 5 % respecto a la última del contrato anterior de la misma vivienda (Art. 23.2.a LIRPF) (ver Reducción por alquiler de vivienda habitual (50/60/70/90 %)).
- IBI: la Ley 12/2023 no crea ninguna bonificación ligada a la zona tensionada; lo que introduce es un recargo de hasta el 50 % de la cuota (100 % a partir de tres años de desocupación, ampliable en 50 puntos más si el titular tiene dos o más viviendas vacías en el mismo municipio) para viviendas vacías más de dos años de titulares de cuatro o más inmuebles residenciales (DF 3.ª Ley 12/2023, Art. 72.4 TRLRHL). La bonificación municipal por alquiler con renta limitada por norma es de hasta el 95 % (Art. 74.6 TRLRHL) y tampoco depende de la declaración.
3. IRAV: índice de referencia para la actualización de los contratos
El IRAV sustituye al IPC general como tope de actualización anual en los contratos de vivienda celebrados desde el 26 de mayo de 2023; los anteriores conservan su régimen (tope del IPC del Art. 18.1 LAU) por la DT 4.ª Ley 12/2023. Lo publica el INE mensualmente. En 2025 el IRAV se movió entre el 2,0 % y el 2,3 % (media 2,15 %) frente a un IPC interanual medio del 2,7 % (2,9 % en diciembre), según el INE.
El IRAV rige desde el 1 de enero de 2025 las actualizaciones anuales de los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023 (DA 11.ª LAU, añadida por la DF 1.ª Ley 12/2023, que encargó al INE definirlo antes del 31/12/2024); los contratos anteriores conservan su régimen, con el tope del IPC del Art. 18.1 LAU (DT 4.ª Ley 12/2023); en 2024 la actualización quedó topada en el 3 % — obligatorio para grandes tenedores y, para el resto de arrendadores, en defecto de nuevo pacto (DF 6.ª Ley 12/2023).
4. Nueva escala de reducciones IRPF
El cambio más relevante en fiscalidad. La reducción uniforme del 60 % (para todo arrendamiento de inmueble destinado a vivienda del inquilino) se sustituyó por la escala 50/60/70/90 % en función de zona tensionada, rebaja de la renta, tipo de inquilino y rehabilitación. Se aplica desde el ejercicio 2024 a los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023 (DF 2.ª y 9.ª); los contratos anteriores a esa fecha mantienen el 60 % por la DT 38.ª LIRPF.
Detalle completo en Reducción por alquiler de vivienda habitual (50/60/70/90 %).
5. Cambios contractuales
- Gastos de gestión inmobiliaria: deben ser pagados por el propietario, no por el inquilino (Art. 20.1 LAU modificado).
- Indexación máxima: IRAV en lugar de IPC para nuevos contratos.
- Plazo mínimo de prórroga forzosa: el inquilino que acredite vulnerabilidad puede pedir una prórroga extraordinaria de un año, obligatoria para el arrendador gran tenedor (Art. 10.2 LAU); en zona tensionada, prórrogas anuales hasta tres años, obligatorias para cualquier arrendador salvo nuevo contrato, otro acuerdo o necesidad de ocupar la vivienda comunicada conforme al Art. 9.3 (Art. 10.3 LAU).
6. Gran tenedor: definición y obligaciones
El Art. 3.k) Ley 12/2023 define gran tenedor: persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (o más de 1.500 m² construidos de uso residencial), excluidos garajes y trasteros; la declaración de zona tensionada puede rebajar el umbral a cinco o más inmuebles en ese ámbito si la CCAA lo motiva en su memoria. Los grandes tenedores tienen obligaciones reforzadas: índice de referencia obligatorio, prórroga extraordinaria de un año, etc.
7. Errores comunes
- Aplicar reducción del 60 % a contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023 sin verificar la nueva escala: desde el ejercicio 2024 les corresponde el 50 % general salvo que cumplan un tramo superior (60/70/90 %).
- Cláusula de actualización al IPC general en contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023 — la cláusula vale, pero la subida anual queda topada por el IRAV (Art. 18.1 y DA 11.ª LAU).
- Repercutir gastos de inmobiliaria al inquilino en contratos posteriores a la Ley.
Conclusión
La Ley 12/2023 cambió radicalmente el marco del alquiler residencial. Para propietarios, la clave es ajustar las cláusulas contractuales y aplicar correctamente la nueva escala de reducciones — algunos casos pierden 10 puntos de reducción (de 60 % a 50 %), otros ganan 30 puntos (de 60 % a 90 %).
Nota legal. Ley 12/2023 BOE 25/05/2023 (vigor 26/05/2023; DF 2.ª fiscal desde 01/01/2024), resoluciones trimestrales del Ministerio de Vivienda con la relación de zonas tensionadas (Art. 18.2 Ley 12/2023), modificaciones a LAU 29/1994, LIRPF 35/2006 y TRLRHL 2/2004. No constituye asesoramiento jurídico personalizado.