Cláusulas del contrato de alquiler con impacto fiscal
Publicado el 2026-05-08 · Lectura estimada: 6 min
Hay cláusulas contractuales que parecen menores pero determinan el régimen fiscal aplicable al alquiler. Esta guía recoge las más importantes — desde la declaración de vivienda habitual hasta la repercusión de tributos — con la redacción que la AEAT acepta sin objeciones.
1. Declaración de vivienda habitual del inquilino
Cláusula clave para aplicar la reducción del Art. 23.2 LIRPF. Redacción recomendada:
"El arrendatario manifiesta y se obliga a destinar la vivienda objeto del presente contrato a residencia habitual y permanente, conforme al Art. 41 bis del Reglamento del IRPF, durante toda la vigencia del arrendamiento."
Sin esta cláusula, la AEAT puede exigir prueba indirecta (empadronamiento, suministros) ante una inspección. Detalle de la reducción en Reducción por alquiler de vivienda habitual (del 60 % al 50 %).
2. Repercusión de tributos al inquilino
El Art. 20 LAU permite repercutir al inquilino el IBI, las tasas municipales (basuras, vado) y las cuotas de comunidad. Cláusula tipo:
"El arrendatario abonará al arrendador, en concepto de gastos asimilados a la renta, el importe del IBI, la tasa de basuras y la cuota de comunidad ordinaria. No se repercutirán las derramas extraordinarias."
Repercutir derramas extraordinarias requiere mención expresa por importe y fundamento en el contrato (Art. 20.1 LAU).
3. Fianza
El Art. 36 LAU obliga al arrendatario a entregar fianza equivalente a una mensualidad de renta, depositable en el organismo competente de cada CCAA. La fianza no es ingreso fiscal mientras esté depositada — solo si la retiene legalmente al final del contrato pasa a ser ingreso del ejercicio de la retención.
4. Actualización de renta (IPC o IRAV)
Para contratos con vigencia desde 2024, la actualización está topada por el IRAV (índice de referencia para la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda) — Disposición transitoria 7.ª LAU añadida por Ley 12/2023. Cláusula tipo:
"La renta se actualizará anualmente al IRAV publicado por el INE conforme a la Disposición transitoria 7.ª LAU."
5. Conservación y obras del inquilino
El Art. 21 LAU distribuye obras: las grandes (estructura, fachada, cubierta) son del propietario; las pequeñas (uso ordinario, reparaciones menores) son del inquilino. Documentar quién paga cada qué evita disputas y permite identificar gastos deducibles correctamente.
6. Cláusula de prohibición de alquiler turístico
Si quieres asegurar que el inquilino no subarriende como vacacional (lo que cambiaría el régimen fiscal), inclúyela expresamente.
7. Errores comunes
- Falta de cláusula de vivienda habitual. Pierdes argumento ante una inspección que cuestione la reducción por alquiler de vivienda del Art. 23.2 LIRPF (50 % general; 60 % solo en contratos anteriores al 26/05/2023 o tras rehabilitación).
- Repercutir derramas sin acuerdo escrito. El inquilino puede negarse y la AEAT pondrá en duda el ingreso.
- Cláusula de actualización con IPC general (sin tope IRAV). En contratos post-2024 puede ser nula y el inquilino reclamar la diferencia.
Conclusión
El contrato es la prueba que sostiene tu fiscalidad. Pequeñas cláusulas (5 líneas extra) pueden ser la diferencia entre aplicar la reducción por alquiler de vivienda (50 % general) o pagarla cara en una paralela. Repasar el modelo con un asesor antes de firmar evita problemas durante toda la vigencia del arrendamiento.
Nota. LAU 29/1994, Reglamento IRPF Art. 41 bis, Ley 12/2023. No constituye asesoramiento jurídico personalizado.