Capivio

IRPF efectivo del alquiler: cuánto pagas según tu base liquidable

Publicado el 2026-05-08 · Lectura estimada: 6 min

El rendimiento neto del alquiler se integra en la base general del IRPF, no en la del ahorro. Esto significa que tributa al tipo marginal de tu actividad principal — entre el 17,5 % y el 54 % según CCAA de régimen común y tramo. Conocer tu marginal antes de declarar te dice cuánto neto de IRPF te queda en cada euro de alquiler.

1. Tarifa estatal de la base general 2025

La tarifa estatal (Art. 63 LIRPF) es:

  • Hasta 12 450 €: 9,5 %.
  • 12 450 – 20 200 €: 12 %.
  • 20 200 – 35 200 €: 15 %.
  • 35 200 – 60 000 €: 18,5 %.
  • 60 000 – 300 000 €: 22,5 %.
  • Más de 300 000 €: 24,5 %.

2. Tarifa autonómica

Cada CCAA aplica su tarifa adicional. Sumadas a la estatal, los tipos marginales totales para 2025 oscilan entre el 17,5 % (primer tramo en Extremadura y La Rioja; 18 % en Madrid y Cantabria) y el 54 % (tramo alto de la Comunitat Valenciana); La Rioja llega al 51,5 %, Asturias y Canarias al 50,5 %, Cataluña y Aragón al 50 %, Extremadura al 49,5 % y Cantabria al 49 %. Madrid lidera la baja tributación (45 % marginal máximo) gracias a su tarifa autonómica reducida.

3. Cómo se aplica la reducción del 50 % (60 % en contratos anteriores al 26/05/2023)

Si tu alquiler tributa con reducción del Art. 23.2 (vivienda habitual del inquilino, ver guía dedicada), el rendimiento neto se reduce antes de incorporarse a la base general: un 50 % con carácter general para los contratos firmados desde el 26/05/2023 (Art. 23.2.d LIRPF), un 60 % si el contrato es anterior a esa fecha (DT 38.ª LIRPF) o si la vivienda fue objeto de una rehabilitación en los términos del Art. 41.1 RIRPF terminada en los dos años previos al contrato (Art. 23.2.c), un 90 % o 70 % en los supuestos de zona tensionada del Art. 23.2.a y b).1.º, y también un 70 % cuando el inquilino es una Administración Pública o una entidad sin fines lucrativos de la Ley 49/2002 con destino social, o la vivienda está acogida a un programa público con renta limitada (Art. 23.2.b).2.º, sin exigir zona tensionada). Sobre la base reducida se aplica tu tipo marginal.

Ejemplo. Tienes un alquiler con 6 000 € de rendimiento neto positivo. Reducción del 50 %: la base reducida es 3 000 €. Si tu marginal es del 30 %, pagas 900 € de IRPF — un 15 % efectivo sobre el rendimiento original. Con un contrato anterior al 26/05/2023 (reducción del 60 %) la base reducida sería 2 400 €, la cuota 720 € y el efectivo un 12 %.

4. Cálculo de tu marginal

Tu marginal es el tipo aplicable al último euro ganado. Si tu base liquidable general (antes del alquiler) es 35 000 €, tu marginal en Madrid es del 27,8 % (15 % estatal + 12,8 % autonómico); al superar los 35 200 € pasa al 31,3 % y por encima de 35 425,68 € al 35,9 %. Cada euro adicional de alquiler (post-reducción) tributa al marginal del tramo en que cae.

A partir de 60 000 € de base, el marginal en Madrid sube al 43 % (22,5 % estatal + 20,5 % autonómico) y sigue en el 43 % con 200 000 €; solo por encima de 300 000 € alcanza el 45 %, el tope madrileño. Por encima de 200 000 € en la Comunitat Valenciana el marginal es del 52 % (22,5 % + 29,5 %) y por encima de 300 000 € del 54 %.

5. Tabla de tipos efectivos sobre alquiler

Asumiendo la reducción general del 50 % (contratos firmados desde el 26/05/2023), el tipo efectivo IRPF sobre cada euro de rendimiento neto del alquiler es:

  • Marginal 24 %: efectivo 24 % × 50 % = 12 %.
  • Marginal 30 %: efectivo 30 % × 50 % = 15 %.
  • Marginal 37 %: efectivo 37 % × 50 % = 18,5 %.
  • Marginal 45 %: efectivo 45 % × 50 % = 22,5 %.

Con la reducción del 60 % (contratos anteriores al 26/05/2023 o vivienda rehabilitada en los dos años previos al contrato) el tipo efectivo es marginal × 40 %: 9,6 %, 12 %, 14,8 % y 18 % respectivamente. Sin reducción (alquiler turístico o de temporada, a los que no se aplica el Art. 23.2), el tipo efectivo es directamente el marginal.

6. Errores comunes

  • Asumir que el alquiler tributa al ahorro. Va a la base general, al marginal de tu trabajo o pensión.
  • Olvidar la tarifa autonómica. En CCAA de alta tributación, la diferencia con Madrid llega a 9 puntos en el tramo alto (54 % en la Comunitat Valenciana frente al 45 % madrileño).
  • No calcular el tipo efectivo post-reducción. Sin entender qué se queda en tu bolsillo, decisiones de inversión van a ciegas.

Conclusión

El alquiler de vivienda con la reducción del 50 % (60 % en contratos anteriores al 26/05/2023) sigue siendo fiscalmente competitivo frente a un fondo de inversión equivalente para inversores en tramos altos: con un marginal del 45 % el tipo efectivo queda en el 22,5 % (18 % con el 60 %), dentro de la horquilla del 19-30 % de la base del ahorro o incluso por debajo de ella. El alquiler turístico o de temporada, sin reducción, es muy castigado fiscalmente.

Nota. Tipos vigentes 2025 conforme a los Arts. 63 y 74 LIRPF (escalas autonómicas según el Manual Práctico Renta 2025) y reducción del Art. 23.2 LIRPF en la redacción de la Ley 12/2023 (DT 38.ª para contratos anteriores al 26/05/2023). No constituye asesoramiento fiscal personalizado.