Vender un piso alquilado: ganancia patrimonial en IRPF
Publicado el 2026-05-08 · Lectura estimada: 7 min
Vender un piso que has tenido alquilado activa una ganancia patrimonial en el IRPF. La fórmula es engañosamente simple — precio de venta menos coste de adquisición — pero hay un matiz crucial: la amortización deducida durante los años de alquiler reduce el coste de adquisición, aumentando la ganancia tributable. Esta guía explica el cálculo completo y las exenciones aplicables.
1. La fórmula de la ganancia patrimonial
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión − Valor de adquisición ajustado
- Valor de transmisión: precio efectivo de venta, menos los gastos de la venta (notaría, registro, comisión inmobiliaria pagada por el vendedor, plusvalía municipal pagada).
- Valor de adquisición ajustado: precio de compra original + gastos de la compra (notaría, registro, ITP, gestoría) + inversiones de mejora amortizables, menos las amortizaciones que has ido deduciendo en el IRPF durante los años de alquiler (Art. 35.1.b LIRPF).
Este último ajuste es la clave. Si has tenido el piso 10 años alquilado y has deducido 4 500 € anuales de amortización, son 45 000 € que se restan del coste de adquisición — y por tanto se suman a la ganancia tributable.
2. Tipo aplicable: tarifa del ahorro 2025
La ganancia se integra en la base del ahorro, con tipos progresivos:
- Hasta 6 000 €: 19 %.
- De 6 000 € a 50 000 €: 21 %.
- De 50 000 € a 200 000 €: 23 %.
- De 200 000 € a 300 000 €: 27 %.
- Más de 300 000 €: 28 % (vigente desde Ley 7/2024).
(Tipos vigentes 2025 conforme a Art. 66.1.b LIRPF tras Ley 7/2024.)
3. Exención por reinversión en vivienda habitual
Si el piso vendido es tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en los 2 años siguientes (Art. 38 LIRPF), la ganancia queda exenta proporcionalmente al importe reinvertido. No aplica si el piso era de inversión / alquiler.
Detalle en Reinversión en vivienda habitual.
4. Exención para mayores de 65
Si el vendedor tiene 65 o más años y vende su vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta sin condición de reinversión (Art. 33.4.b LIRPF). Para alquilados, no aplica salvo que también se reinvierta en renta vitalicia (Art. 38.3 LIRPF).
5. Coeficientes de abatimiento
Para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, parte de la ganancia se abate con coeficientes según años de tenencia (DT 9.ª LIRPF). Los coeficientes son del 11,11 % anual sobre la ganancia generada hasta 20 enero 2006. Hay un límite global de 400 000 € de transmisiones acumuladas con derecho a abatimiento.
6. Plazo del IRPF
La ganancia se declara en la Renta del año en que se produce la venta — entre abril y junio del año siguiente. No es una declaración trimestral.
7. Errores comunes
- No restar las amortizaciones deducidas. Es el error más común y el más caro.
- Olvidar incluir la plusvalía municipal pagada como gasto de la venta — se resta del valor de transmisión.
- Aplicar la exención por reinversión a un piso de inversión. Solo aplica a vivienda habitual.
- No cuantificar las mejoras amortizadas. Suben el coste de adquisición y reducen la ganancia.
Conclusión
Vender un piso alquilado puede ser una operación rentable si el mercado ha revalorizado, pero el IRPF se queda con un trozo importante. Calcular la ganancia con todos los ajustes (amortizaciones, mejoras, gastos) antes de aceptar una oferta te dice cuánto neto se queda en tu bolsillo.
Nota legal. Práctica vigente según LIRPF Art. 33-38, 66.1.b tras Ley 7/2024 (tipos 2025). No constituye asesoramiento fiscal personalizado.