Reinversión en vivienda habitual: cómo aplazar el IRPF al vender
Publicado el 2026-05-08 · Lectura estimada: 6 min
Cuando vendes tu vivienda habitual y compras otra, puedes aplicar la exención por reinversión del Art. 38 LIRPF y aplazar (en realidad, dejar de tributar) la ganancia patrimonial. La clave: el dinero debe destinarse a otra vivienda habitual en un plazo máximo, y si reinviertes parcialmente la exención también es parcial.
1. La regla general
El Art. 38 LIRPF declara exenta la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe total se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual.
2. Plazo: 2 años
La reinversión debe producirse en los 2 años siguientes a la venta — o en los 2 años anteriores (si compraste primero la nueva y después vendiste la anterior). Es un plazo de 2 años a cada lado de la venta, no de 1 año.
3. Importe a reinvertir
Hay que reinvertir el importe total obtenido en la venta, es decir, el precio de venta menos las cantidades destinadas a amortizar el préstamo hipotecario que financió la vivienda anterior. No es solo la ganancia: es todo el dinero efectivamente obtenido.
Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Ejemplo: obtienes 200 000 € netos de la venta y reinviertes 150 000 € en la nueva vivienda; la exención cubre el 75 % de la ganancia, el 25 % restante tributa.
4. Concepto de "vivienda habitual"
El Art. 41 bis Reglamento IRPF define vivienda habitual: residencia efectiva durante al menos 3 años de forma continuada, con habitación efectiva por el contribuyente, destinada a residencia permanente. Excepciones que rompen el plazo de 3 años sin perder la condición: matrimonio, separación, traslado laboral, obtención del primer empleo, otras circunstancias análogas.
La nueva vivienda debe convertirse en habitual en un plazo máximo de 12 meses desde su compra y mantenerse al menos 3 años.
5. Requisito específico: hipoteca de la antigua
Si la vivienda vendida tenía hipoteca, la cantidad destinada a cancelarla se considera reinvertida a efectos del Art. 38 si los importes se aplican efectivamente a esa cancelación. La parte residual debe destinarse a la nueva vivienda dentro del plazo de 2 años.
6. Mayores de 65: alternativa de renta vitalicia
Los mayores de 65 que venden su vivienda habitual disfrutan de exención total (Art. 33.4.b LIRPF) sin condición de reinversión. Adicionalmente, los mayores de 65 que vendan cualquier inmueble (no solo vivienda habitual) pueden aplicar la exención del Art. 38.3 LIRPF si reinvierten el importe en una renta vitalicia asegurada en los 6 meses siguientes, con un límite de 240 000 €.
7. Errores comunes
- Reinvertir solo la ganancia y no el total obtenido. El precepto exige reinvertir todo el dinero, no solo el beneficio.
- Asumir el plazo de 1 año. Son 2 años a cada lado de la venta.
- Aplicarla a una vivienda de inversión. Solo cubre venta y compra de vivienda habitual.
- No mantener la nueva vivienda 3 años. Si en 3 años la dejas y no es habitual, pierdes la exención retroactiva.
Conclusión
La exención por reinversión es la herramienta fiscal más generosa al cambiar de vivienda habitual. La planificación del calendario (vender → comprar dentro de 2 años, mantener 3 años) determina si la operación queda libre de IRPF o se vuelve cara.
Nota. LIRPF Art. 33.4.b, 38, 41; Reglamento Art. 41 bis, 41 ter. No constituye asesoramiento fiscal personalizado.