Hipoteca para invertir en alquiler: tipos, plazos y rentabilidad

Publicado el 2026-05-08 · Lectura estimada: 7 min

Pedir hipoteca para una segunda vivienda destinada al alquiler tiene reglas diferentes a la de vivienda habitual: el banco financia menos LTV, exige mayor solvencia y suele aplicar tipos algo más altos. Por contra, los intereses son deducibles en el IRPF y el apalancamiento puede multiplicar tu rentabilidad sobre capital propio. Esta guía explica las palancas que importan.

1. LTV máximo del banco

Para vivienda habitual los bancos españoles financian hasta el 80 % del menor entre tasación y compraventa (Banco de España, recomendación supervisor). Para segunda vivienda destinada a inversión el LTV típico baja al 60-70 %. Significa que tienes que aportar 30-40 % de entrada más los gastos de adquisición.

2. Tipo fijo vs variable

Fijo: cuota constante toda la vida del préstamo. Protege contra subidas de Euríbor pero parte de un tipo más alto. Ideal si quieres certidumbre en el cash flow del alquiler.
Variable: Euríbor + diferencial. Sube y baja con el mercado. En 2025 el Euríbor 12m oscila entre 2,5 % y 3 %, lo que con diferencial 0,75 % deja la cuota efectiva alrededor del 3,5 %.
Mixto: 5-10 años a tipo fijo, después variable. Buen compromiso para amortizar parcialmente en los primeros años.

3. Intereses deducibles en el IRPF

Los intereses (no la cuota completa, no el principal) son gasto deducible Art. 23.1.a) LIRPF con el límite combinado intereses + reparaciones < ingresos íntegros del inmueble. El exceso se traslada cuatro años. Detalle en Gastos deducibles del alquiler.

El banco entrega un certificado anual con el desglose intereses-capital de cada cuota. Conserva ese certificado: la AEAT puede requerirlo en una paralela.

4. Apalancamiento y rentabilidad sobre capital propio

Si la rentabilidad neta del inmueble supera el tipo de interés de la hipoteca, el apalancamiento multiplica la rentabilidad sobre capital propio. Si no la supera, la divide.

Ejemplo: piso de 200 000 € que rinde 4 % neto. Sin hipoteca: rentabilidad sobre capital propio = 4 %. Con hipoteca de 140 000 € al 3 % (entrada 60 000 + gastos 20 000 = 80 000 capital propio): cash flow ≈ (200 000 × 4 %) − (140 000 × 3 %) = 8 000 − 4 200 = 3 800 € sobre 80 000 € = 4,75 %.

Si el tipo subiera al 5 %: cash flow = 8 000 − 7 000 = 1 000 € sobre 80 000 = 1,25 %. El apalancamiento es un cuchillo de doble filo.

5. Comisiones a vigilar

Apertura: 0-1,5 % del préstamo, según banco.
Cancelación anticipada: máxima legal según LCI 5/2019: 0,15 % los primeros 5 años (variable), 0,25 % primeros 3 años (fijo).
Compensación por riesgo de tipo: solo en hipotecas fijas amortizadas anticipadamente con coste para el banco.
Subrogación: máxima 0,15 % del capital pendiente.

6. Vinculación: cuándo conviene aceptarla

Bancos ofrecen reducciones del diferencial (típicamente -0,3 a -0,5 %) a cambio de domiciliar nómina, contratar seguros (vida, hogar) y otros productos. Hay que calcular: el descuento del diferencial > coste anual de los productos vinculados? Si sí, acepta. Si no, prescinde y paga un poquito más de tipo.

7. Errores frecuentes

Pedir el máximo LTV. Más deuda = más cuota = menos cash flow. El óptimo no es el máximo.
No comparar TAE. El tipo nominal es solo una parte; la TAE incluye comisiones y vinculaciones.
Asumir que la cuota completa es deducible. Solo los intereses lo son.
Olvidar el seguro de vida pignorado. Si fallece el titular, salda la deuda y libera el inmueble.

Conclusión

La hipoteca de inversión es la herramienta que multiplica el alcance de un inversor inmobiliario, pero también el riesgo. Los números deben cuadrar a tipos altos, no a los de hoy. Estresar el cash flow contra una subida de 200 puntos básicos del Euríbor es la prueba mínima antes de firmar.

El simulador calcula la rentabilidad sobre capital propio con tu hipoteca específica y te muestra el efecto del apalancamiento en distintos escenarios de tipo. Para el cálculo neto general: rentabilidad neta de un piso.

Nota. Datos orientativos para el mercado español 2025. Comisiones según LCI 5/2019. No constituye recomendación de inversión.