Heredar un piso alquilado: ISD, IRPF y plusvalía paso a paso
Publicado el 2026-05-08 · Lectura estimada: 7 min
Heredar un piso alquilado activa tres impuestos en cadena: el Impuesto de Sucesiones (ISD), la plusvalía municipal y el IRPF de los rendimientos posteriores. Esta guía explica el orden, los plazos y los matices que la STS de 2021 cambió respecto a la base de amortización.
1. Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
Lo paga el heredero. La base imponible es el valor de referencia o el declarado (el mayor) según la Ley 11/2021. El tipo y las bonificaciones varían enormemente entre CCAA: Madrid bonifica el 99 % entre cónyuges, padres e hijos; Cataluña tiene tarifa progresiva con menos bonificaciones; Andalucía bonifica el 99 % desde 2022.
Plazo: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 a petición del contribuyente.
2. Plusvalía municipal
También la paga el heredero. Plazo: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables 6 más. Se calcula sobre el valor catastral del suelo o sobre la diferencia real (el método más favorable, ver Plusvalía municipal).
3. IRPF posterior: los rendimientos del alquiler
Una vez recibida la herencia, los rendimientos del alquiler se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en tu IRPF. El cambio de propiedad no rompe el contrato de arrendamiento (Art. 14.2 LAU) y la subrogación es automática.
4. La base de amortización tras la STS de 2021
La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2021 (recurso 5664/2019) zanjó una larga controversia. Para amortizar el inmueble heredado, el "coste de adquisición satisfecho" es el valor declarado en el ISD más los gastos asociados (notaría, registro, ISD pagado) — no es 0 €. Detalle completo en Amortización del inmueble alquilado.
5. Aceptar a beneficio de inventario
Si la herencia tiene deudas, conviene aceptar "a beneficio de inventario" (Art. 1010 CC) — limita la responsabilidad del heredero al valor de los bienes recibidos. No es lo mismo que renunciar; es una protección.
6. Pareja de hecho vs cónyuge
Las parejas de hecho registradas en algunas CCAA (Cataluña, Madrid, Andalucía...) tienen las mismas bonificaciones de ISD que los cónyuges. En otras CCAA (algunas del centro), la pareja de hecho tributa como tercero, sin reducciones.
7. Errores frecuentes
- Olvidar el plazo de 6 meses. Recargo automático del Art. 27 LGT.
- Amortizar por 0 € en el IRPF posterior. Tras la STS de 2021, hay base.
- No solicitar prórroga si la sucesión es compleja. La prórroga es gratuita pero hay que pedirla antes del 5.º mes.
Conclusión
Heredar un piso alquilado conlleva ISD + plusvalía municipal en los primeros 6 meses, y luego una nueva fuente de rendimientos en tu IRPF anual. Calcular bien la base de amortización post-STS 2021 marca diferencia durante toda la vida útil del inmueble.
Nota legal. Ley 29/1987 ISD, RD Leg 2/2004 TRLHL, STS 15-sep-2021. Bonificaciones autonómicas vigentes 2025. No constituye asesoramiento fiscal personalizado.