Donar un piso alquilado: implicaciones fiscales por CCAA
Publicado el 2026-05-08 · Lectura estimada: 6 min
Donar un inmueble en vida activa tres impuestos simultáneamente: el ISD del donatario, una ganancia patrimonial en el IRPF del donante (a diferencia de las herencias) y la plusvalía municipal. Las bonificaciones autonómicas del ISD pueden hacer una operación cuasi-gratuita en Madrid o Andalucía y costosa en Cataluña.
1. ISD del donatario
Lo paga quien recibe la donación. Base imponible: valor de referencia o declarado (el mayor) por la Ley 11/2021. Plazo: 30 días hábiles desde la escritura.
Bonificaciones 2025 más relevantes:
- Madrid: 99 % entre cónyuges, padres e hijos.
- Andalucía: 99 % entre cónyuges, padres e hijos (desde 2022).
- Cataluña: tarifa progresiva con bonificación 95-99 % en algunos casos.
- Comunidad Valenciana: bonificación del 99 % entre parientes directos.
2. IRPF del donante: ganancia patrimonial
Aquí está la trampa: a diferencia de la herencia (que disfruta de la exención del Art. 33.3.b LIRPF), la donación en vida genera ganancia patrimonial para el donante (Art. 33.1 LIRPF). La diferencia entre el valor de transmisión (valor de referencia o declarado) y el coste de adquisición original tributa al tipo del ahorro (19-28 % en 2025 según tramo).
Excepción: la donación de la vivienda habitual a mayores de 65 está exenta en IRPF (Art. 33.4.b LIRPF).
3. Plusvalía municipal
La paga el donatario. Plazo: 30 días hábiles. Detalle en Plusvalía municipal.
4. Decisión "donar en vida vs heredar"
Comparar el coste fiscal completo:
- Donar: ISD donatario + IRPF donante + plusvalía donatario.
- Heredar: ISD heredero + plusvalía heredero. Sin IRPF.
La herencia suele ser fiscalmente más eficiente que la donación, salvo si la donación se hace para deshacer titularidad antes de un divorcio o cambio de circunstancias mayor.
5. Donar con reserva de usufructo
Modalidad muy usada: el donante mantiene el usufructo (puede vivir o cobrar el alquiler) y dona la nuda propiedad. La base imponible del ISD del donatario es solo el valor de la nuda propiedad (calculado según edad del donante por tabla del Art. 26.a) Ley ISD). Reduce notablemente la cuota.
6. Continuidad del contrato de alquiler
El cambio de propiedad por donación no rompe el contrato de arrendamiento (Art. 14.2 LAU). El donatario se subroga en la posición de arrendador y pasa a percibir las rentas, declarando los rendimientos del alquiler en su IRPF desde la fecha de la donación.
Conclusión
Donar en vida es flexible pero más caro fiscalmente que heredar. Combinar donación de nuda propiedad con reserva de usufructo es la fórmula más eficiente para muchas familias. Calcular antes los tres impuestos completos en tu CCAA evita sorpresas.
Nota. Ley 29/1987 ISD, LIRPF Art. 33, normativa autonómica vigente 2025. No constituye asesoramiento fiscal personalizado.