¿Comprar o alquilar piso? Comparativa por años con punto de equilibrio

Publicado el 2026-05-08 · Lectura estimada: 8 min

Comprar o alquilar en España depende de cuántos años vivirás en esa casa, porque los costes de transacción de comprar tardan años en amortizarse. Como regla orientativa, en el mercado español 2025 con tipos de interés entre el 2,5 % y el 3,5 %, el break-even típico está entre los 6 y los 9 años: antes gana alquilar; después, comprar.

1. ¿Qué cuesta de verdad cada opción?

1.1 Costes de comprar (no recurrentes, primer año)

• Entrada de hipoteca: típicamente 20 % del precio (los bancos financian hasta el 80 % del menor entre tasación y compraventa).
• ITP o IVA + AJD (vivienda usada vs nueva). Detalle por CCAA en ITP por comunidad autónoma 2026.
• Notaría y registro: ~1 % del precio.
• Gestoría y tasación: ~500-800 €.
• Comisión de apertura de hipoteca: 0-1,5 % del préstamo, según banco.

Total habitual: 8-13 % del precio del inmueble más la entrada. Para un piso de 250 000 €, son entre 20 000 € y 32 500 € de gastos de transacción + 50 000 € de entrada = 70 000-82 500 € de capital propio el primer día.

1.2 Costes recurrentes de comprar (cada año)

• Cuota mensual de hipoteca (capital + intereses).
• IBI, comunidad, seguro de hogar, mantenimiento (~0,5-1 % del valor del inmueble al año).
• Reparaciones puntuales mayores cada 5-10 años.

1.3 Costes de alquilar (cada año)

• Renta mensual.
• Suministros (luz, agua, gas, internet) — esto se paga en cualquier opción.
• Seguro de hogar (puede o no ser obligatorio según el propietario; a menudo ya viene en la cuota).
• Fianza (1 mes), recuperable al final.

En alquiler no pagas ITP, ni notaría, ni registro, ni comunidad (la suele pagar el propietario), ni IBI, ni reparaciones estructurales. Por contra, no construyes equity ni te beneficias de la revalorización del inmueble.

2. ¿Qué es el punto de equilibrio (break-even)?

Es el número de años en los que el coste acumulado de comprar iguala al de alquilar. Antes de ese punto, alquilar gana. Después, comprar gana.

Componentes del cálculo:

• Coste comprar acumulado en N años = Gastos de transacción + Suma de cuotas hipotecarias + IBI/comunidad/seguro/mantenimiento +menos el valor estimado de venta del inmueble en el año N (que recupera lo invertido en capital + revalorización).
• Coste alquilar acumulado en N años = Suma de rentas anuales (revalorizadas con IPC) + suministros propios.

Como regla orientativa, en el mercado español 2025 con tipos de interés entre el 2,5 % y el 3,5 %, el break-even típico está entre los 6 y los 9 años. Puede ser menor (3-5 años) si compras en zona de fuerte revalorización; puede ser mayor (10-15 años) si compras en zona deprimida o con coste de oportunidad alto.

3. Factores que adelantan el break-even (favorecen comprar)

• Tipos de interés bajos. Una hipoteca al 2,5 % con un alquiler que sube con IPC inclina la balanza hacia comprar.
• Tener la entrada disponible sin renunciar a otras inversiones rentables.
• Zona en revalorización clara con datos del Colegio de Registradores y Banco de España.
• Estabilidad personal y laboral que te permita cumplir 10+ años en la misma casa.
• Bonificación de ITP por edad, familia numerosa o vivienda habitual en tu CCAA.

4. Factores que retrasan el break-even (favorecen alquilar)

• Tipos altos. Una hipoteca al 4-5 % triplica el coste financiero respecto a un alquiler equivalente.
• Movilidad laboral o personal. Si te mueves cada 3-4 años, los gastos de transacción de cada compraventa te hacen perder dinero.
• Coste de oportunidad alto. Si la entrada que ahorrarías invertida en un fondo indexado rendiría más que la revalorización del piso, el alquiler tiene sentido financiero.
• Inestabilidad económica de la zona. Comprar en mercados con riesgo de bajada deja al comprador atrapado.

5. Más allá del dinero: ¿qué no captan las hojas de cálculo?

La decisión nunca es solo financiera. Comprar te da estabilidad y libertad (puedes reformar, decorar, tener mascotas sin permiso). Alquilar te da flexibilidad (te mueves cuando cambias de trabajo, no respondes por reparaciones estructurales). Ambas opciones tienen costes y beneficios no financieros que las hojas de cálculo no captan.

Pero la decisión no debe basarse solo en sentimiento ("siempre se ha dicho que alquilar es tirar el dinero"). El análisis con números corrige sesgos en ambos sentidos.

6. Errores comunes en la comparación

• No incluir los gastos de transacción de comprar. Los 8-13 % iniciales nunca se recuperan en pocos años.
• Asumir que el alquiler sube con IPC pero la cuota es fija. Cierto solo si tu hipoteca es a tipo fijo. Las hipotecas variables suben con Euríbor también.
• No considerar el coste de oportunidad de la entrada. Si tienes 60 000 € y los pones de entrada, dejas de invertirlos en otra cosa. Esa rentabilidad alternativa es un coste real de comprar.
• Ignorar mantenimiento y reformas. En 20 años, una vivienda comprada va a necesitar reformar baños/cocina/instalaciones al menos una vez (10-15 % del valor del inmueble). En alquiler eso lo paga el propietario.
• Confundir revalorización con rentabilidad neta. Una casa que vale más en 10 años no necesariamente cubre los costes financieros acumulados. Compara el saldo neto, no precios.

Conclusión

La respuesta correcta no es "siempre se debe comprar" ni "comprar es tirar el dinero". Es "depende de cuántos años, qué tipo, qué precio, qué alquiler y qué coste de oportunidad". Hacer el cálculo real con números a tu caso concreto suele dar resultados muy distintos a la intuición — en ambas direcciones.

Calcula tu punto de equilibrio

El comparador rent vs buy de Capivio integra todos los costes (ITP por CCAA, gastos de adquisición, cuota hipotecaria, mantenimiento, vacancia inversa, revalorización, alquiler con IPC) y te dice en qué año exacto se cruzan las dos curvas para tu caso. Si quieres entender cómo se calcula la rentabilidad neta de la opción "comprar", consulta Cómo calcular la rentabilidad neta de un piso.

Nota. Las cifras de break-even citadas son referencias orientativas para el mercado español 2025. La decisión depende de cada caso concreto. No constituye recomendación de inversión ni asesoramiento financiero personalizado.