Alquiler con opción a compra: tributación de la opción y la posterior compra
Publicado el 2026-05-08 · Lectura estimada: 6 min
El alquiler con opción a compra combina dos contratos en uno: un arrendamiento normal y una opción de compra a precio prefijado. Cada componente tributa por separado y, si finalmente se ejecuta la opción, hay un tercer impuesto al transmitir. Esta guía detalla cada fase para no equivocar la liquidación.
1. La prima de la opción
La cantidad que el inquilino paga al firmar para "reservar" el derecho de comprar es una prima. Para el propietario es ganancia patrimonial en el IRPF (Art. 33.1 LIRPF) sin coste de adquisición correlativo, integrada en la base del ahorro al tipo aplicable.
La prima se imputa al ejercicio de su percepción, no al ejercicio en que finalmente se ejerza o no la opción.
2. Si la opción se ejerce: la prima se descuenta del precio
Cuando el inquilino acaba comprando, la prima se imputa al precio de compraventa (es habitual). Para el IRPF, la ganancia patrimonial declarada como prima en su día no se reintegra; se mantiene como tal. La compraventa final tributa por la diferencia entre precio − coste de adquisición ajustado, sin restar la prima ya tributada.
3. El alquiler durante el período de la opción
Las rentas pagadas por el inquilino durante la vigencia del contrato son rendimientos del capital inmobiliario normales (Art. 22 LIRPF). Si la vivienda es habitual del inquilino, aplica la reducción del Art. 23.2.
Las rentas pagadas no se imputan al precio de la futura compra (a diferencia de la prima): siguen siendo alquiler.
4. Si la opción NO se ejerce
La prima percibida queda como ganancia patrimonial definitiva, ya tributada en su ejercicio. El propietario sigue siendo dueño del inmueble.
5. ITP en la fase del alquiler con opción
El contrato genera dos hechos imponibles ITP:
- Constitución del arrendamiento: 0,5 % sobre el sumatorio de rentas anuales (Art. 12.1 RD Leg 1/1993). La paga el inquilino al constituir el arrendamiento.
- Constitución de la opción: 4-7 % sobre el valor de la prima (depende de la CCAA). La paga el inquilino al firmar.
6. ITP / IVA al ejercer la opción
Cuando el inquilino acaba comprando, se devenga el ITP normal de compraventa (vivienda usada) o IVA + AJD (vivienda nueva del promotor). Sobre el precio efectivamente pagado menos el ITP ya pagado por la constitución de la opción (no se duplica).
7. Errores comunes
- No declarar la prima como ganancia patrimonial el año de su cobro. Aunque la opción luego no se ejerza.
- Asumir que el alquiler se descuenta del precio. Solo la prima, no las rentas.
- Olvidar el ITP por la constitución de la opción. Es un hecho imponible adicional al del arrendamiento.
Conclusión
El alquiler con opción a compra exige llevar tres contabilidades fiscales en paralelo: alquiler, prima como ganancia y la futura compraventa. Documentar bien cada componente desde el día de la firma evita problemas dos años después.
Nota. RD Leg 1/1993 ITP-AJD, LIRPF Art. 22, 33. No constituye asesoramiento fiscal personalizado.