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Sociedad patrimonial vs IRPF: cuándo conviene constituir SL para alquileres

Publicado el 2026-05-08 · Actualizado el 2026-09-12 · Lectura estimada: 7 min

¿Conviene tener los inmuebles a título personal o constituir una sociedad limitada para gestionarlos? La respuesta depende de tu base liquidable de IRPF, del número de inmuebles y de la estrategia patrimonial. Esta guía explica cuándo cruza la balanza y los matices del régimen de "sociedad patrimonial".

1. IRPF vs Impuesto de Sociedades — los tipos

  • IRPF (a título personal): tarifa progresiva (escala estatal + autonómica), con un marginal máximo que va del 45 % (Madrid) al 54 % (Comunitat Valenciana) en Renta 2025 según la escala autonómica (Arts. 63 y 74 LIRPF). El alquiler tributa como rendimiento del capital inmobiliario, con la reducción del 50 % general si es vivienda habitual del inquilino (Art. 23.2.d LIRPF tras la Ley 12/2023). El 60 % solo pervive para contratos celebrados antes del 26/05/2023 (DT 38.ª LIRPF) o si la vivienda fue rehabilitada en los dos años anteriores al contrato; en zona tensionada puede llegar al 90 % (renta rebajada más de un 5 %) o al 70 % (primer alquiler a inquilino de 18-35 años), y al 70 % sin necesidad de zona tensionada si el arrendatario es una Administración pública o una entidad sin ánimo de lucro (Ley 49/2002) que la destine a alquiler social o a alojar personas vulnerables, o la vivienda está en un programa público con renta limitada.
  • Impuesto de Sociedades (vía SL): 25 % general (Art. 29.1 LIS). Los tipos reducidos existen pero son estrechos: 15 % solo para entidades de nueva creación que realicen actividades económicas, en el primer período con base imponible positiva y en el siguiente; y para microempresas (INCN < 1 M€) y entidades de reducida dimensión (INCN < 10 M€) la DT 44.ª LIS fija una fase transitoria — en 2025, 21 %/22 % y 24 % respectivamente, bajando cada año hasta el 17 %/20 % y el 20 % del régimen permanente. Y ninguno de ellos aplica a una entidad patrimonial (ver apartado 3).

2. ¿Qué es una sociedad patrimonial?

El Art. 5.2 Ley 27/2014 LIS define entidad patrimonial como aquella en la que más del 50 % del activo está constituido por bienes no afectos a actividad económica (vivienda alquilada, valores cotizados, etc.). Para que una SL no se considere patrimonial y disfrute del régimen de empresas, debe tener al menos 1 persona empleada a jornada completa dedicada a la gestión del arrendamiento (Art. 5.1 LIS; la regla gemela para personas físicas es el Art. 27.2 LIRPF).

3. Sociedad patrimonial: lo que pierdes

Una SL calificada como patrimonial:

  • No accede a ningún tipo reducido: ni al de microempresa ni al de reducida dimensión ni al 15 % de nueva creación — el Art. 29.1 LIS (último párrafo) excluye expresamente a las entidades patrimoniales de los tipos del 20 %, 17 % y 15 %, y el Art. 101.1 las excluye de los incentivos de reducida dimensión; la DT 44.ª, que sólo introduce especialidades del propio Art. 29.1, no altera esa exclusión. Tributa al 25 % general. Es el caso típico de una SL con uno o dos pisos alquilados y sin empleado.
  • No accede a los incentivos de reducida dimensión del capítulo XI LIS (Art. 101.1): libertad de amortización (Art. 102), amortización acelerada (Art. 103), etc.
  • Puede activar el Impuesto sobre el Patrimonio del socio si los inmuebles son de gran valor.

4. Cruce a partir del cual conviene SL

Como regla práctica, la SL tiene sentido cuando:

  • Tienes más de 4-5 inmuebles y estás en el tramo marginal alto del IRPF (el tramo superior de tu comunidad).
  • El alquiler es tu actividad principal (la sociedad cumple el Art. 5.1 LIS: empleado a jornada completa y actividad económica real).
  • Quieres reinvertir las rentas en más inmuebles sin pasar por el IRPF (en SL, los beneficios no distribuidos quedan al tipo del IS: 25 % general, o 21-22 % en 2025 si la sociedad no es patrimonial y factura menos de 1 M€).
  • Buscas protección patrimonial separando inmuebles del patrimonio personal.

Como regla práctica, NO conviene SL si:

  • Tienes 1-3 inmuebles y tu marginal IRPF es bajo (24 % o menos).
  • Vas a vivir de las rentas (la distribución de dividendos paga IRPF al ahorro 19-30 % —Arts. 66 y 76 LIRPF tras la Ley 7/2024— adicional al 25 % de IS).
  • No vas a contratar a nadie a jornada completa para gestionarlos.

5. Coste de "subir" inmuebles a la SL

Aportar inmuebles propios a la SL es un hecho imponible: ganancia patrimonial en IRPF por la diferencia entre el mayor de (valor nominal de las participaciones recibidas, valor de mercado del inmueble) y el coste de adquisición (Art. 37.1.d LIRPF), más plusvalía municipal. La constitución y la ampliación de capital están exentas de Operaciones Societarias (Art. 45.I.B).11 TRLITPAJD). Salvo régimen de neutralidad fiscal por reestructuración (Cap. VII Tít. VII LIS), la operación tiene coste fiscal alto.

6. Régimen Especial de Arrendamiento de Viviendas (REAV)

El régimen especial de los Arts. 48-49 LIS se aplica a entidades cuya actividad principal sea el arrendamiento de al menos 8 viviendas (Art. 48.2.a): bonificación del 40 % de la cuota íntegra del IS sobre las rentas derivadas del alquiler (Art. 49.1), incompatible con la reserva de capitalización sobre esas rentas. Requisitos exigentes (incluido un período mínimo de mantenimiento de las viviendas alquiladas).

7. Errores comunes

  • Constituir SL sin cumplir Art. 5.1 LIS. Sin empleado a jornada completa, queda como patrimonial sin beneficios fiscales.
  • Ignorar el coste de "subir" los inmuebles. La ganancia acumulada desde la compra tributa en el IRPF del ahorro (19-30 %) y además se devenga la plusvalía municipal: en inmuebles muy revalorizados la factura puede acercarse al 30 % de esa ganancia.
  • Comparar solo tipos. Hay que comparar el flujo completo (IS + IRPF al distribuir dividendos vs IRPF directo).

Conclusión

La sociedad patrimonial es una herramienta avanzada que solo merece la pena en patrimonios significativos y con actividad real de gestión. Para la mayoría de propietarios con 1-3 inmuebles, el IRPF directo con la reducción del 50 % (60 % si el contrato es anterior al 26/05/2023) es más eficiente y mucho menos complejo. Pasar de uno a otro tiene coste — calculadores antes de decidir.

Nota legal. LIS 27/2014 Arts. 5, 29.1, DT 44.ª, 48-49, 101-103. LIRPF Arts. 23.2, DT 38.ª, 27.2, 37.1.d, 63, 66, 74, 76. TRLITPAJD Art. 45.I.B).11. No constituye asesoramiento fiscal personalizado.