Alquiler de habitaciones en el IRPF: cómo declarar correctamente
Publicado el 2026-05-08 · Lectura estimada: 5 min
Alquilar habitaciones de tu vivienda habitual genera rendimientos del capital inmobiliario, pero con peculiaridades. Esta guía explica cómo prorratear gastos, cuándo aplica la reducción por alquiler de vivienda del Art. 23.2 (hoy el 50 % con carácter general) y por qué la situación es fiscalmente más compleja que un alquiler tradicional.
1. Régimen aplicable
El alquiler de habitaciones es rendimiento del capital inmobiliario (Art. 22 LIRPF) — igual que el alquiler de un piso completo. Cada habitación se considera el objeto del arrendamiento, no la totalidad de la vivienda.
2. Reducción por alquiler de vivienda (Art. 23.2) — cuándo sí, cuándo no
La DGT (V3456-16 y V2810-19) ha aclarado que la reducción del Art. 23.2 LIRPF se aplica al alquiler de habitaciones cuando el destino de cada habitación es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de su arrendatario, sea cual sea su condición (trabajador, estudiante…). Si el arrendamiento es por temporada —curso lectivo, verano o cualquier otra— no aplica (V3019-17); un contrato de 12 meses con prórroga a estudiantes sí puede acogerse (V4837-16). El porcentaje depende de la fecha del contrato: en los celebrados desde el 26/05/2023 es el 50 % con carácter general (60 % solo si la vivienda fue rehabilitada en los dos años anteriores; 70 % o 90 % en zona tensionada, y 70 % también cuando el arrendatario es una Administración pública o entidad sin fines lucrativos o la vivienda está acogida a un programa público con renta limitada, siempre con requisitos adicionales); en los anteriores a esa fecha sigue siendo el 60 % (DT 38.ª LIRPF). La reducción se practica solo sobre la parte del rendimiento neto que corresponde a la parte de la vivienda arrendada (V2810-19).
Para que aplique la reducción conviene que el contrato configure el arrendamiento como de vivienda (duración no de temporada, p. ej. 12 meses con prórroga) y que puedas acreditar que la habitación es la residencia permanente del inquilino (empadronamiento, duración efectiva del contrato): la DGT condiciona la reducción a que se acredite esa circunstancia (V4837-16, V1236-18).
3. Cómo se prorratean los gastos
Los gastos comunes de la vivienda (IBI, comunidad, intereses, amortización, suministros) se prorratean por superficie y por los días en que la habitación ha estado alquilada: solo son deducibles los gastos del período de alquiler y la amortización se computa por los días que ha durado (Manual Modelo 100 Renta 2025, 7.3.1.3). Si alquilas 25 m² en una vivienda de 100 m² durante todo el año, el ratio es 25 % de los gastos comunes; si solo la alquilas seis meses, el 12,5 %. La amortización de la habitación (3 % sobre la parte proporcional del mayor entre el coste de adquisición de la construcción y su valor catastral, por los días alquilados) la calculas tú y se consigna en la casilla 0132 «Amortización en casos especiales», no en la 0131 (Manual, «Amortización en casos especiales»).
Si alquilas dos habitaciones de 25 m² cada una, son 50 m² alquilados → 50 % de gastos comunes deducibles.
4. Espacio compartido
Para el cálculo, el espacio compartido (cocina, baño común, salón) puede atribuirse proporcionalmente al inquilino según superficie de la habitación cedida en exclusividad. Ni la LIRPF ni el Manual de Renta fijan un criterio específico para las zonas comunes (el Manual solo habla del porcentaje de superficie que supone la habitación), así que documenta en el contrato el reparto que apliques.
5. Convivencia con el propietario
Si el propietario vive en la misma vivienda y alquila una habitación a un tercero, sigue siendo rendimiento del capital inmobiliario. La parte que el propietario usa para sí no genera ingreso ni se imputa renta — el inmueble es vivienda habitual del propietario también (el Art. 85.1 LIRPF excluye la vivienda habitual de la imputación). Si la vivienda de la que alquilas habitaciones no es tu residencia habitual (una segunda residencia, por ejemplo), la parte no arrendada sí genera imputación de rentas inmobiliarias (Art. 85 LIRPF) por el porcentaje del inmueble y los días a tu disposición.
6. Diferencia con "compartir piso entre arrendatarios"
Si varios arrendatarios firman un contrato común con el propietario, no es alquiler por habitaciones — es un alquiler único con varios arrendatarios en un mismo contrato. El rendimiento se declara como uno solo en el IRPF del propietario.
7. Errores comunes
- Aplicar la reducción a alquileres de temporada. Si el contrato es por temporada (curso académico, verano, etc.), no es arrendamiento de vivienda y no hay reducción, sea del 50 % o del 60 % (V3019-17).
- Deducir el 100 % de los gastos. Hay que prorratear por la superficie alquilada y por los días de alquiler.
- Olvidar declarar. Aunque la cantidad sea pequeña, tributan: si presentas declaración debes incluirlos. La AEAT puede detectarlos por anuncios en plataformas o por movimientos bancarios.
Conclusión
Alquilar habitaciones es una opción fiscalmente válida pero exige rigor en el prorrateo y en la prueba de la condición de vivienda habitual del inquilino. Con orden, puede ser una fuente significativa de renta neta tras la reducción del Art. 23.2 (50 % general en contratos desde el 26/05/2023).
Nota. DGT V3456-16, V2810-19, V4837-16, V1236-18 y V3019-17. LIRPF Art. 22, 23.2 (redacción Ley 12/2023, vigente desde 01/01/2024), DT 38.ª y Art. 85. Manual Modelo 100 Renta 2025, 7.3.1.3 y «Amortización en casos especiales». No constituye asesoramiento fiscal personalizado.